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越秀星科源启项目位于新湖街道光侨路与科学大道交汇处东南侧，属于光明中心区科学城板块，西北侧与科学公园北翼相邻，其余多面则被生态休闲胜地光明欢乐田园包围。
而在生态圈的外围，则是光明的科教高地，众多头部产业聚集。
资料显示，越秀星科源启项目总占地面积约3.87万㎡，总建筑面积约20.34万㎡，容积率5.3，绿化率30.03%，分3期3个地块开发，由10栋住宅组成，其中9栋商品房，1栋是公租房，规划配建1所18班制幼儿园。
本次计划推出01地块，总占地面积约1.53万㎡，总计容面积约8.5万㎡，规划建设5座高31-38层的住宅，梯户比为2梯4户/5户，3梯6户，其中1-4单元为商品住房，5单元为公租房，总共979户（其中商品住房589户，公租房390户）小区还配建有公交首末站。
据悉，项目即将首推一单元产品，建面约为89-112㎡的4房2厅2卫户型，由于是按照“住宅新规”打造的产品，在使用率上也得到了较大的提升（户型使用率最高超100%），更加迎合市场的需求。
具体到户型设计方面，几乎都做到了采光通风俱佳（部分户型做到了三面采光），同时又丰富了各大功能区的实用性，小户型也能做到较大的洗手间和厨房空间，还兼顾了全屋的收纳细节，符合多数人的居家需求。
A1-89㎡3房2厅2卫：
以89㎡的A1户型为例，采用LDKB一体化竖厅布局，客餐厅拥有270°超宽大的采光面，U型厨房设计还能做成开放式岛台功能，S墙体设计预留冰箱位提高空间利用率，公卫主卫都做到了干湿分离还带飘窗，四开间西北向可看科学公园景观，主卧更是做到了270°无柱转角大飘窗，这在89㎡面积段户型中还是不多见的。
越秀星科源启样板间实拍图
B1、B2-89㎡3房2厅2卫：
同样是建面约89㎡的BA、B2户型（镜像户型）则采用了南北通透的竖厅布局，进门入户有玄关设计保护隐私，餐客厅分离，客厅正出大阳台，餐厅位带大飘窗，主卧次卧都没有承重墙，可做灵活多变户型设计，满足不同阶段居住需求。
越秀星科源启样板间实拍图
C1-112㎡4房2厅2卫：
而C1建面约112㎡的4房户型则采用了经典竖厅LDKB一体化布局，四开间朝南看小区园林景观，阳台和飘窗更大，采光面更广，主卧更是做到了三个采光面，同样是减少了室内承重墙的设计，使全屋的功能性大大增加，既可减少房间做阔绰的舒居设计，亦可做多房间满足多家庭成员居住需求。
除了户型设计可圈可点之外，越秀星科源启在其社配套的打造上，也做到了高品质的全功能覆盖，如会所、健身房、瑜伽室、无边际泳池等，还在其每栋楼下的架空层面对儿童、老人、妈妈等不同人群做了不同的功能区，同时还做了“智慧社区”的智能化设计，人脸识别、车牌识别等智能配套也将给居家生活带来便捷。
02
简单说完越秀星科源启项目的本体，我们再重点看看项目的地段和配套，梳理一些它的置业价值。
众所周知，多年来光明一直是深圳刚需买房的大热门区，而这些年光明也不缺热销楼盘，或是因为价格较低，或是地段配套好，或是产业规划好，或是生态环境好······很多楼盘都能兼顾其中的一二，而能够全都兼顾平衡的楼盘却寥寥。
而从某种程度上看，即将要入市的越秀星科源启，却能够把多项价值集于一体，做到人们都想要的“既要又要还要”。
首先从产业规划上看，越秀星科源启所在的光明科学城，是大湾区综合性国家科学中心（全国四个）核心承载区，汇聚鹏城云脑III、超算二期等23个重大科技载体，形成生物医药、高性能材料等七大产业集群，吸引超19万人才进驻。
而从项目所在的新湖板块看，这里汇聚了光明科学城75%的重大科技载体，包括深圳理工大学、中山大学（深圳）两所一流科研高校，还有深圳湾实验室、深圳医学科学院等科研院所打造“产学研”高度融合的科教高地，也将会吸引更多科创企业入驻，汇聚全国乃至全球的科创精英。
熟悉深圳楼市发展的人应该都清楚，规划和产业对于区域楼市价值的影响，南山科技园的成功案例已经无数次被提及，而光明科学城的冉冉升起，也让人对区域价值的提升带来更大的想象空间，从而也会吸引更多更强大的购买力。
除了头部产业聚集和科教高地的名片之外，越秀星科源启所在片区同样是人文集萃，近年来光明新建的几大标志性的场馆，基本上都是在项目的周边落地。
如已经建成开放的深圳科学技术馆、深圳国际美术馆（在建）、科学城体育中心（在建）、新湖文体中心（在建）等，都在1.5公里的范围之内，步行可至，很好地丰富了区域内居民城市缤纷的生活圈。
更难得可贵的是，越秀星科源启的一众配套资源当中，一边有产业科教，一边有城市文体，另一边还有久居繁华的都市人羡慕的生态休闲资源。
越秀星科源启近拥约2000万㎡的光明生态廊道，其拥有三面景观绿地视野，且永久无遮挡，包括科学公园南北双翼，欢乐田园、光明湖等“三园一湖”环绕，堪称“长在生态里”的社区，让生活与自然无缝衔接。
光明科学城的头部产业和科教，光明中心区的现代城市文体，再加上生态休闲胜境，三位一体，构成了越秀星科源启工作、生活、休闲三大场景的自然切换，既兼顾又平衡，真的可以做到“既要又要还要”，这也成为了越秀星科源启的底气。
当然，项目或许还存在近距离大型商业体的缺失，以及靠近广深港铁路线噪音的影响，但从总体上看瑕不掩瑜。
03
虽然目前深圳楼市热度平平，仍然需要政策端加大刺激力度，但如果作为刚需客户的置业选择片区来说，笔者认为光明仍然是优选项。
一方面，光明有比较宏大的产业规划，且已经形成一个初具规模的科教高地，吸引更多科技人才来此工作和置业；
一方面，光明核心区已经有了比较完善的生活配套，特别是随着一系列高规格场馆建设及投入使用，让光明的繁华度有了质的提升；
另一方面，光明有无与伦比的生态休闲资源，以虹桥公园、欢乐田园、科学公园等为代表的一众网红生态公园，正在悄然改变光明人的生活方式，让光明核心区更宜居。
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