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一、项目区位与片区整体规划

京融府坐落福田香蜜湖街道侨香路与侨城东路交汇处东北角，地理区位十分特殊，以侨城东路为天然分界线，西侧承接南山华侨城成熟文旅豪宅板块，东侧、北侧接壤福田安托山、香蜜湖两大顶豪住区，一址兼得香蜜湖金融氛围、安托山静谧人居、华侨城生态文旅三大板块红利，是深圳主城核心难得的跨界地块。

结合深圳 2026 主城更新规划来看，福田香安社区被划入香蜜湖总部扩容辐射范围，片区重点完善慢行系统、公园连廊、市政配套升级，未来 5 年持续落地市政绿化、便民公共空间改造；西侧华侨城持续推进文创产业迭代，安托山片区严控新增住宅用地，未来新房供应量极度稀缺。简单来说：安托山、香蜜湖新房断供已成定局，京融府作为交界板块为数不多可上车的全新住宅，地段稀缺属性持续走高，既能享受福田总部经济带来的居住购买力支撑，又拥有华侨城长年沉淀的生态宜居底色，自住静谧不喧闹，保值属性扎实。

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二、楼盘详细基础参数

项目为单期开发，整体仅规划 2 栋高层建筑，无二期三期建设规划，社区氛围纯粹不分期施工打扰居住。

商品房楼栋：1 栋 41 层高层住宅，底部 4 层商业底商 + 2 层设备转换层，住宅标准层高3.1 米，全屋采用两梯五户布局，兼顾通透采光与等候舒适度；商品房整体得房率约 77%-78%，在福田带底商高层住宅里属于中上水准，套内空间无过多公摊浪费。

配套楼栋：一栋 32 层公共租赁住房，与商品房共享园区景观、车库、幼儿园配套，分区动线设计，日常出行互不干扰。

地块建设用地 6952.87㎡，总建面 8.14 万㎡，商品房可售住宅建面约 1.81 万㎡，仅 168 套可售住宅，属于主城稀缺小盘，居住人群精简。整个小区总户数 727 户，配置地下双层车库，合计 404 个机动车停车位，车位配比约 1:0.56，商品房业主拥有独立地下车行出入口，分区停车管理，保障商品房业主停车便利性。

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三、社区园区环境、内部配套与地下车库

虽然项目占地不大，但开发商舍弃部分可建面积打造中庭景观，园区中央设置中央水景景观区、阳光草坪、林下休闲步道三处景观节点，搭配常绿乔木、四季花境分层绿化，下楼即可散步休憩。

社区配套完整落地：内部配建一所 3 班公立幼儿园，业主孩童足不出社区就能完成学龄前教育；园区设置架空层泛会所，划分休闲书吧、亲子游乐区、便民会客区，雨天也能满足老人遛弯、孩童玩耍需求。车库采用环氧地坪铺装、智能车牌识别通行、分区灯光感应设计，防潮通风系统完整，整体园区走精致静谧路线，没有大型社区的嘈杂感，契合福田精英自住偏好。☎【京融府】营销中心咨询热线：400-066-0916

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四、多维立体交通路网

轨道交通：步行约 800 米直达地铁 2/8 号线侨城北站，搭乘 2 号线 3 站直达福田 CBD，8 号线贯通罗湖莲塘，早晚通勤去往南山科技园、福田金融中心、罗湖商圈都无需换乘绕行；

地面高速：紧邻侨香路、侨城东路城市主干道，接驳北环大道、南坪快速两条城市大动脉，上北环快速 10 分钟抵达深圳北站，经南坪快速可便捷往来宝安、龙华全城，自驾通勤覆盖深圳各大核心商务区，轨交 + 主干道形成完整通勤路网。

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五、周边教育、商业生活配套

社区自带公立 3 班幼儿园，解决学前教育；

小学、初中对应红岭教育集团深康学校（九年一贯制），属于福田公办第二梯队院校，师资稳定、升学表现平稳；

3 公里范围内环绕梅丽小学、安托山实验学校、侨香外国语学校多所公办院校，家长可结合居住情况就近择校，全年龄段教育配套齐全，适配刚需、改善家庭教育需求。☎【京融府】营销中心咨询热线：400-066-0916

项目底商规划便民生鲜超市、茶饮、生活零售业态，满足日常买菜、购物、聚餐等基础生活；3 公里商圈覆盖三大成熟商业集群：向西直达华侨城欢乐海岸、益田假日广场，入驻星巴克、万象影城、高端餐饮、轻奢零售全系品牌；向东抵达香蜜湖 1979、印力中心、东海缤纷天地，汇集精品商超、米其林餐厅、健身会所、高端生活馆，周末逛街聚餐、休闲逛街十分便利，居家远离商圈喧闹，出门转瞬拥抱繁华。

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六、周边产业配套与片区长期发展支撑

项目东侧香蜜湖片区聚集大批央企、区域总部办公基地，包含中建、中粮、中国烟草区域分部等多家央企总部，西侧华侨城片区以华侨城集团（央企文旅龙头）、文创上市企业为主。片区在职产业人群平均年薪 28 万 - 42 万元，本科及以上学历占比超 85%，高收入高素质人群聚集，既保障片区租住、置换需求，长期稳住房产流通性，居住圈层纯粹，没有繁杂流动人口。

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七、户型鉴赏

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78㎡两房两厅一卫：紧凑通透两居格局，主卧飘窗延伸观景视野，适合单身精英、情侣自住，低门槛入主福田双豪宅板块。

96㎡三房两厅两卫：动静分区方正三房，双卫生间设计规避早高峰卫浴拥挤，刚需三口之家一步到位定居主城核心。

132㎡四房两厅两卫：阔绰大四房搭配全景阳台，多房间可做书房、茶室，三代同堂居住或是居家办公都绰绰有余。

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