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华发 | 天荟 UNION BAY
区域位置 中国 · 珠海 · 十字门中央商务区
开发商 珠海市海润房地产开发有限公司
在售产品 建筑面积约58-85㎡一至三房
总户数 1232户
停车位 758个 （车位配比1 : 0.61）
产品性质 70年产权住宅
绿化率 30% 物业管理费 3元/㎡/月 层高 约3米
项目信息
华发天荟楼栋情况
楼栋数 1栋【2026年首推】 2栋 3栋
楼层数 28层 29层 29层
户数 400户 416户 416户
建面约 2房2厅1卫 建面约 3房2厅2卫
港珠澳深融首站 约58-85㎡稳盈精奢资产
对标香港九龙站 Union Square 世界级综合体范本，十字门最后一张稀缺入场券
十字门片区
卖点
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楼盘名称：九龙仓华发天荟
摇号房源：剩余9幢未开
户型情况：119-188㎡
户型均价：高层约54000元/㎡ 洋房约62000元/㎡
装修标准：4500元/㎡
房源套数：共676套，剩231套未开
登记时间：暂无
登记形式：线上登记
交付时间：2022年10月31日
售楼处动态：已开放
楼盘名称：滨融府
摇号房源：5#、7#
户型情况：139㎡、168㎡
户型均价：高层约54000元/㎡
装修标准：4500元/㎡
房源套数：共634套，首开约100套
登记时间：预计12月份
登记形式：线上登记
交付时间：2023年9月30日
售楼处动态：预计本月3-4号开放正式售楼部
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今天下午，小鸡专程前往申花板块，跑盘九龙仓华发天荟和滨融府。遗憾的是，由于禁飞区限制，无法对两个楼盘进行航拍。小鸡围着楼盘周边，拍了不少现状照片，分享给大家。
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▲九龙仓华发天荟现场图
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▲滨融府现场图
从施工现场可以看出，由于天荟已加推四次，开盘时间较早，整个楼盘已形成规模，很多楼栋已经结顶。
与天荟相比，尚未开盘的滨融府显然进度要迟不少，目前只有准备首开的5#和7#楼栋已经起来，目测已超过10层，已达到开售要求。考虑到滨融府今年6月份才拿地，目前这个速度已不算慢。
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▲九龙仓华发天荟现场图
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▲滨融府现场图
天荟和滨融府高层单价均为5.4万/㎡，天荟还有洋房产品，均价6.2万/㎡，滨融府只有高层，相比较而言，天荟的产品类型更丰富一些。
虽然高层均价相同，但是，天荟的高层户型面积为119方起，滨融府的户型面积为139方起，算下来，天荟高层的平均总价为642万起，滨融府的平均总价则为750起。户型面积的不同，带来了总价超过100万的价差。
对比周边二手房，可供参照的有天荟旁边的养云静舍和滨融府旁边的融创宜和园。虽然两者都要明年才能交付，但已有房东迫不及待地挂牌上架。目前，两者的挂牌价都是7万起跳，部分房源直接站上9万直逼10万，可见房东满满的自信。
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▲二手房挂牌价格（来源：贝壳）
与尚未交付就已经开始不断炒高的周边次新房相比，天荟和滨融府的价格无疑具有比较大的优势。
可以预见的是，无论天荟还是滨融府，未来摇号中签率都将继续维持低位。相比较而言，天荟更低的总价，对于预算不是特别充足的朋友，吸引力会更大一些。
九龙仓华发天荟和滨融府，都是典型的改善型楼盘，户型设计上都没有小户型。相比较而言，天荟设计有119方三房两卫户型，滨融府则直接四房起，最小户型面积139方，即将首开的约100套房源，户型只有139方和168方两个面积。
下面，我们来具体对比一下，天荟和滨融府面积相等或相近的两种户型，看一看谁更有优势：
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同为139方四房户型，天荟实际得房率只有80%，实际套内面积111.1方，滨融府实际得房率87%，实际套内面积120.4方。由于得房率比较高，滨融府在多个空间尺度上都要优于天荟。
不过，有点尴尬的是，滨融府虽然做到了比较高的得房率，客厅面积却只有16.4方，餐厅面积则有13.5方，两者分布在入户玄关两侧，空间无法做到有效叠加，使得客厅显得比较局促。
整体布局上来看，滨融府是四叶草式户型设计，户型相对方正，还设计有长度6.9米的跑道式阳台。天荟的户型，房间主要集中在一侧，阳台也只有4米长，尺度一般。
需要注意的是，两个户型都存在客卫在一侧，次卧在另一侧斜对面的情况，住在次卧的人夜间上卫生间需要穿过客餐厅，距离较远，也会对其他房间产生影响。
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对比天荟173方和滨融府168方户型，两者实际得房率分别为89%和88%，旗鼓相当。虽然天荟的总面积较大，但在绝大多数房间的空间尺度上，滨融府都优于天荟。那么，天荟的面积都去哪里了？
第一，天荟做了五室设计，而滨融府只有四室；第二，天荟的客餐厅面积达到了47.7方，而滨融府只有36.7方。天荟客餐厅开间达到了惊人的6米，尺寸堪称奢华。
两者共同的遗憾是，虽然面积都达到了160方以上的量级，但入户都没有做玄关设计。
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九龙仓华发天荟和滨融府都位于申花板块核心区，距离较近，很多周边配套都可以共享。但在某些配套上，还是存在细微差别。
交通方面，两者都在地铁5号线（已开通）和10号线（在建）交汇处，都是双地铁配置，滨融府距离10号线相对更近一些。
教育方面，两者都在登云小学附近，都在学区覆盖范围（具体学区需要等交付后由教育局划分），天荟距离登云小学相对更近，只有一河之隔。
距离九龙仓华发天荟和滨融府较近的产业集散地是高新文教区，直线距离3公里左右，两者都能够受到高新文教区的产业辐射。
相比较来看，滨融府距离10号线更近，10号线开通后，可直通高新文教区，对于前往该区域通勤的人们来说，相对更方便一点。
九龙仓华发天荟：2018年8月6日，趣歷有限公司（九龙仓）以345951万元竞得拱墅区庆隆单元FG01-R21-06地块（杭政储出[2018]28号），楼面价27923元/㎡，溢价13%。
滨融府：2020年6月23日，经过65轮竞价，杭州融惠企业管理有限公司（融创）以总价299550万元竞得庆隆小河单元GS0304-R21/B1/B2-01地块（杭政储出[2020]41号），楼面价24774元/㎡，溢价率27.17%。
从拿地来看，天荟拿地时间较早，楼面价也较高，利润空间会相对被压缩多一些。不过以九龙仓的品牌，未来品质应该是有保证的。
滨融府拿地时虽然溢价率比较高，但实际楼面价却不如天荟。加上有滨江和融创的强强联手，将来交付时质量还是值得期待的。
▲九龙仓华发天荟公示图
n 港珠澳深融首站，超240万㎡超级底盘——6大必看理由
① 湾芯极核，黄金C位——中国唯一陆路直连港澳中央商务区承接港珠澳湾区资源溢出的首站主场
② 稀缺土地，绝版压轴——占据琴澳新城压轴绝版地块，正对湾玺壹号，战略留白，近3年唯一新供，价值不言自明
③ 十七载大城，菁英圈层已成——立于华发17年铸就的240万㎡醇熟大城之上，与17000户高端业主为邻
④ 千亿配套为你而生，步行即享全维生活——商都、会展、城轨、公园、名校举步可达，生活效率与品质兼具。
⑤ 买房就买销冠房 相信大多数人的选择——蝉联珠海TOP.1销冠红盘+以旧换新热销第一盘
⑥ 国企华发 绿档 稳健现金流——服务珠海超10万+业主，更有众多华发体系内酒店/商业/服务专属权益
n 理想中的国际都会完美生活，在15分钟步行圈内，一站式满足
【商业】超15万㎡十字门华发商都旗舰商圈，一二期已开业，多元潮流生活品牌，繁华好似尖沙咀
【公园】 大马骝洲山地公园 、十字门中央公园 、黑白面将军山森林公园，随时随地情侣路漫步
【休闲】 十字门华发商都旗舰商圈 、华发中演大剧院 、长隆海洋王国 、星乐度露营小镇等度假胜地
【酒店】 瑞吉五星级酒店 、喜来登五星级酒店 、万豪旗下万怡酒店
【交通】 十字门隧道 、加林山隧道 、横琴隧道 、横琴大桥 、横琴二桥 、珠机城轨十字门站
【口岸】 距横琴口岸1.6KM ，湾仔口岸3.1KM ，拱北口岸、青茂口岸、港珠澳大桥口岸均在20分钟车程内
【教育】 珠海市第一中学附属汇文中学、十字门小学，规划公立幼儿园 ，共13所教育配套 ，步行直达幼小初
华发天荟
五大
价值体系
【 华发天荟| 精奢稳盈迭代产品·五重价值体系 】
n 压轴绝版——超级底盘、绝版宅地、湾芯占位
港珠澳首站——十字门近3年内唯一的新增住宅供应，未来，将再无此纯粹的城市住宅核心资产。
视界专享 —— 直面南湾大道的IMAX无遮挡视野，地标级建筑即是一生风景的取景框。 n 无界聚场——都会资源聚合、高端圈层共享
住宅/商业/办公/酒店四维垂直共生，珠海首个真正意义上的Union Square式生活聚场。
楼下规划1.25万㎡“微风山谷”主题街区式街区，对标上海苏河湾与香港太古坊的精粹，将品质烟火、人间松弛感带到家楼下
步行15分钟生活圈，即享湾玺+琴澳旗舰会所，商业/学校/城轨/剧院/会展/酒店全维品质生活，配套围绕你而生
n 精工迭代——品质迭代，公建立面、奢装公区、全能户型
精奢小户产品力迭代，比肩湾玺公建立面 + 华发金铝板，节能玻璃，发光塔冠，地标质感
十字门首创8.6米挑高超级大堂，7.2米独立入户大堂，归家即享奢华酒店仪式感。
约58㎡(1+1房) 与 约85㎡(2+1房) 全能户型，超高使用率，零暗房设计；所见即永久景观，IMAX无遮挡
n 度假奢境——漂浮园林、网红泳池、全维会所，精奢生活
新加坡空中浮岛花园设计，屋顶私属花园+ 街区式商业景观，加倍度假体验，城市核心区罕见空中领地，精奢生活方式
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星级港式全龄会所，壁球、自动发球网球场、私宴、健身、社交全配套
n 稳盈资产——稳盈资产，稀缺返租、稳租客群
片区唯一提供“华发优生活”售后返租+以旧换新，产权之外，更有收益托底，资产配置零压力
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