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深圳东角头中信深圳湾

深圳东角头中信深圳湾售楼处电话：400 012 2202转总机号111【已认证】

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而深圳目前最高的毛坯限价为13.3万/㎡价，按照高低楼层上下浮动15%估算（仅供参考，以开发商实际公布为准），坊间预估项目总价分布为：

200㎡户预估总价：2260-3060万

275㎡户型预估总价：3100-4200万

350㎡户型预估总价：3950-5350万

460㎡户型预估总价：5200-7030万

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▲图为中标设计方案中的效果图

中信东角头项目，因其紧邻深圳歌剧院，加上无遮挡的海景视野一直备受瞩目，而它的每一个动态也不断成为市场上的热议话题。

最近，该项目取得了显著进展，特别是在深圳70/90政策放宽之后，中信东角头项目的部分设计细节已经公开。据最新信息显示，该项目被正式命名为“中信深圳湾”。而今年5月份，这个标志性的豪宅项目将正式动工，它不仅代表着深圳豪宅市场的未来趋势，更是城市高端居住理念的一次飞跃。

项目发展全解析

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项目历史背景与沿革

中信深圳湾项目，位于后海大道与望海路交界东北角，北临蛇口新街、南接望海路、东西分别为中心路和后海大道旁边，与在建的深圳歌剧院和地铁13号线歌剧院站（暂定）相邻。作为深圳市南山区的一个重要开发项目，其背后的故事几乎与深圳这座城市的发展同步。

项目地块原为东角头货运港口，1999年，圳华港湾与深圳市规划国土局达成协议，港口得以重建开发为综合商业项目，并向深圳市国土部门缴纳了2.1亿元土地金。此后，达力集团（圳华股东及公司全资附属公司）希望增资提升股权比例，但未能成功。

2013年，佳兆业以58亿代价获得深圳航运70%的股权，但东角头地块因种种原因一直未能动工，尽管土地价值在此期间大幅攀升。

2014年，圳华的30年经营期届满，达力集团与深圳航运开始寻求清算圳华及处置现有土地的解决方案。

2016年，双方启动了对圳华的强制清算程序，由深圳市中级人民法院监管。

2019年，圳华与深圳南山规划管理局签订土地置换协议书，并在2021年签订了补充协议。

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项目转手与中信接盘

2021年，佳兆业因流动性问题拟出售包括东角头项目在内的18个深圳项目，总货值约818亿元。

2022年6月，佳兆业资产处置清单中的最大权益货值项目——深圳南山东角头项目正式转让予中信城开。中信城开以300亿的金额接手，标志着东角头项目进入新的发展阶段。

达力集团于2023年5月9日披露，与深圳航运就土地置换及土地分配达成了原则性协议，两宗地块将分别配予双方，双方同意撤回对圳华的强制清算，以加快土地置换及分配进程。

2023年12月14日，达力有限公司与深圳市规划和自然资源局南山管理局正式签署了国有建设用地使用权的出让合同。在接下来的两天，即12月14日和15日，双方还分别签订了土地出让合同的补充协议和第二补充协议，这标志着与该土地相关的所有补偿事宜已经得到了圆满解决。

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项目整体规划与设计

中信深圳湾项目规划总建筑面积约39.6万平方米，涵盖约26.9万㎡的住宅、4.4万㎡的商业、4万㎡酒店以及2.6万㎡的办公等多种业态的大型综合体，总货值超700亿。

项目的规划及建筑概念设计国际竞赛由英国法雷尔建筑设计事务所（TFP Farrells Limited）中标，设计费高达6800万元。其设计方案以人性化的街区理念和生态优先的设计策略获得认可，预计将成为深圳的新地标。

▲图为网传中标设计方案中的效果图，请以实际为准

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项目预计目标与进度

项目分为两个地块，西侧K709-0003号地块及东侧K709-0004号地块，可开发住宅建面共26.9万平方米。

K709-0003号地块由香港达力房地产公司开发，占地约6.5万平方米，可开发建筑面积约17.9万平方米。其中，住宅可开发建筑面积14.3万平方米，商业可开发建筑面积2.9万平方米及其他配套附属设施。

K709-0004号地块占地约4.4万平方米，由中信开发。可开发建筑面积约21.7万平方米，其中住宅可开发建筑面积12.6万平方米，商业建筑面积8.1万平方米，及其它附属设施。进度比达力的快些，预计会最先入市。

项目于2024年3月1日发布了工程招标公告，计划于4月14日开工，发包价约2.95亿，总投资约39.24亿，预计2028年10月底竣工。按此推算，交房时间预计在2030年左右。

▲图源于网络，具体以官方为准

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项目未来走向及市场预期

随着设计方案的定标和7090政策的调整，项目取消了原计划中的125㎡户型，转而推出更大面积的豪华户型。目前，网传东区项目户型方案经过多轮修改和优化，户型为纯大户型板楼设计，分为建面约200㎡、275㎡、350㎡和460㎡，最小起步面积为200㎡（最终以开发商公布信息为准）。

这一转变对深圳豪宅市场格局是一次重大洗牌，因为深圳已经多年未见如此纯粹的大户住宅产品。此前，市场上主要以商办改大平层或顶级公寓产品为主。

▲图为网传沙盘图

项目优势解读

核心地理位置

项目位于深圳湾核心城区，拥有一线海景资源，是深圳湾最后的首排海景宅地，具有极高的稀缺价值。且小区规划用地为超高层，住宅设置了阶梯型高度，所以基本上户户都可以看海，大部分无遮挡。

限价红利

由于新房限价政策，项目的定价预计不会超过13.2万/平方米，与周边二手房相比存在巨大的倒挂空间，因此也为购房者提供了极高的性价比。

低容积率

项目整体容积率在3.0左右。特别是项目东边的04地块，占地约10万平方米，容积率为3.64；而03地块占地约6.4万平方米，容积率为2.77，这样的规划意味着在提供宽敞居住空间的同时，还能享受到低密度的高品质生活。

交通便利

项目靠近在建的13号线歌剧院站，临近地铁2号线东角头站，无论是地铁还是自驾出行均十分便捷。

教育资源

项目周边有多所知名学校提供优质的教育资源，其中项目配套学校-海岸学校目前已经开工，计划总投资约4亿元，办学规模为54班（小学36班、初中18班）、2520个学位，据传可能是南二外集团旗下学校（具体以实际为准）；且毗邻的深圳歌剧院将成为深圳高端文化艺术的重要之地。

综合配套

项目周边区域成熟，北临翡翠海岸、澳城花园等成熟居住小区；同时拥有蛇口文体中心、滨海栈道、女娲滨海公园等大型休闲配套，为豪宅标配。

非深户社保从3年降至1年即可买房；

深户家庭有两个或以上未成年子女的可以购买三套；

成立满一年交税满100万，员工达十人以上的企业/事业单位可以买商品住房。

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