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南山今天被各大自媒体疯狂刷屏的盘——中海·云启源境

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项目属于

润亚奕拓厂房旧改的旧改盘，占地面积只有9000平，这种小体量新房，在园林较大的豪方天际面前，显得有些更加迷你！

虽然95%的得房率碾压周边二手，但保障房占比58%的混居现实，让改善客群觉得有些“金玉其外”。

虽然大家都说这个盘很好，我也觉得是南山又一个值得关注的新盘！

但是对比【豪方天际】和【前海东岸】，小区花园太小和保障房占比多，是绕不开的缺点！

也注定适合这个项目的客群，是有标签的！

项目的位置和配套情况，和【豪方天际】和【前海东岸】是一样的，但好就好在云启源境不在北环大道首排，它被首排的豪方天际写字楼挡了差不多一半，所以这里噪音的抗性要比那两个次新盘好一些，尽管有，但不会大到难受。

要说位置的缺点，主要是这个小小的片区被几条主干道围合，北环大道、南山大道，前进路和南坪快速高架桥，显得比较isolated（孤立），周边环境普通。

云启的占地面积不大，仅有约9000平，由3栋塔楼组成，其中2栋住宅，分别是47层和21层，1栋保障房，总户数708户，普通商品房298户，保障性住房410户，停车位598个。

尽管占地不大，保障房户数不少，但项目本身的亮点还是比较多的，主要体现是户型设计和得房率上，因为这也是新规产品，据说综合得房率达到95%左右，最牛逼的户型95平可以做4房。

我们逐个看：

90平3房2卫，是项目的最小户型，传统动静分离竖厅，有个次卧需要阳台改房间，主卧双面飘窗采光，其中一面可以用来做衣柜。

以上这个就是亮点多的95平户型了，表面上看是3房2卫，但由于赠送的面积和位置比较特殊，设备平台那里，和卫生间那里，给到了充足的改造空间。改造完之后是这样的：

是的，就是设备平台和原主卫打通可以做成一个约6平的次卧，原公卫和设备平台再打通设计成1.5卫，可以做到2个独立的马桶位和1个淋浴房以及两个洗手台。加上主卧双飘窗，其中一面可以改造为衣柜。

于是，一个95平4房1.5卫户型就诞生，，尽管3个次卧都要睡飘窗，但毕竟房产证只有95平，总价低，还是很牛的。这个户型只有1条腿，比较稀缺。

这个是105平大3房，其中一个次卧也是需要阳台改。另外，由于这个户型客厅开间达到5米，也可以隔出一个小书房来：

如此，这个户型就变成4房2卫户型，标准的2卫。他的主卧还是270度的转角飘窗，且没有柱子，其中一面可以做大衣柜。缺点是，3个次卧还是要定制床的，毕竟，这还是只有105平的户型，奢侈不起来。

我们再来看最大的143平大4房户型：

这个户型只有两条腿，朝南看中山公园方向，有部分园景。这个户型就比较奢侈了，3个卧室和客厅4开间朝南，每个开间都有南向景观，且除了需要阳台改的次卧外，其他3个房间都可以不睡飘窗，很舒服。

同时，阳台由客厅连到次卧外面，达到7.6米宽。主卧除了270度转角飘窗，还有另外2个采光飘窗，可以设计为衣柜。整个户型的亮点还是多多的。

户型部分就是这样，设计不错，得房率比较高，实用性还是相当不错的。

看了下开发商的定位和介绍，项目的公区和外立面档次比较高，外立面是三层中空夹胶玻璃和铝板线条，地库大堂有星空顶，全屋精装交付，具体标准可以到现场看。

价格方面，目前豪方天际89平3房2卫约8万出头单价，89平4房1卫接近9万不到9，据说云启的单价可能在8万左右，90和95平户型应该起步价在700万左右，贵的到800万也有可能，如果95可改4房的户型总价800内能拿下， 那还是挺香的。

一、优缺点分析

核心亮点：

1、高得房率与户型优势：综合得房率达95%以上，户型使用率远超周边二手竞品（如豪方天际得房率约78%）。

2、主力户型包括90-143㎡的3-4房，新规设计提升实用性（如设备平台可改书房）。

3、教育资源：对口九年制南山实验园丁学校，普高率超85%，属南山区第二梯队头部学校，就在家门口，可实现“目送式上学”。

4、交通便利性：地铁12号线同乐南站直线400米，换乘1/5/9/11号线，通勤科技园、前海等核心区便捷。自驾10分钟可达科技园，北环大道+南海大道连接全城。

争议与风险点：

1、噪音与居住环境：紧邻北环大道和南坪快速，部分户型噪音实测达47-52分贝，低楼层及临路单元受影响显著。

2、保障房占比58%（共708户中410户为保障房），居住人群混杂，管理难度可能提升。

3、商业配套短板：依赖豪方天际与前海东岸底商，缺乏大型购物中心，需驱车10分钟至海雅缤纷城、万象前海。

4、价格博弈：吹风价8-9万/㎡，跟周边二手目前价格上没有明显优势，主要靠使用率和楼龄、品质来取胜了。

5、车位与密度问题：容积率6.45，车位比目前不足1：1，高峰期电梯等待时间长，超高层（47F）居住体验偏刚需。

二、基础数据

【项目名称】中海云启源境

【开发商】中海地产

【项目地址】北环大道以北/南海大道以西（豪方天际旁）

【占地面积】约9006.52㎡

【建筑类型】高层住宅+保障房

【物业公司】中海物业

【楼栋数】3栋（2栋商品房+1栋保障房）

【总户数】708户（商品房298户）

【产品面积段】90-95-105-143㎡（3-4房）

【梯户比】1栋3T5户（47F）/2栋2T5户（21F）

【容积率】6.45

【绿化率】约30%

【使用率】95%+（新规阳台半赠送）

【车位数】598个

【楼高】最高47层

【层高】2.95m

【交楼时间】2025年5月

【交付标准】精装（对标玖誉）

【产权年限】70年

【均价】吹风价8-10万/㎡（143㎡限价13.3万）

【卖点】南山实验园丁学校+12号线地铁400米+北环大道10分钟科技园

三、实景情况

效果图：

四、项目对比

中海云启源境周边有两个二手项目分别是【豪方天际】和【前海东岸】，两个项目均是2018入伙的次新小区:

【豪方天际】：主力户型为74平3房1卫、89平3房2卫/4房2卫，89平米的户型近期的成交价在720万左右，单价8.2万。

【前海东岸】：主力户型为79平2房1卫、89平3房1卫，近期78平成交总价在590万左右，88平成交总价700万，单价7.5万-8万左右。

五、周边配套

交通方便：

地铁：12号线同乐南站400米（实测6分钟），换乘1/5/9/11号线

自驾：北环大道早晚高峰实测12分钟到腾讯大厦，但南坪快速匝道常年拥堵

商业短板：

大型商业需驱车10分钟（海雅缤纷城/万象前海）底商依赖豪方天际1.2万㎡商业裙楼，周边底商和前海东岸超市仅满足基础需求

名校挂牌：

南山实验园丁学校（九年制）2023年普高率85%，目前南山排名中上

但小学部学位已预警3公里内南实麒麟中学（中考TOP5）需拼积分

生态环境：

下楼即入中山公园 ，深圳老牌公园（近100年历史），散步舒适

医疗资源：

南山中医院（1.2公里）门诊排队严重协和深圳医院（3公里）堵车时段需25分钟

六、项目小结

目标客群：（适合：科技园通勤的刚需家庭，重视学位的家长，预算700-1000万优先教育与地段）。

避雷：对居住纯粹度、噪音敏感或追求资产增值的改善客群。

从自住角度：

该项目其实是非常适合科技园工作的人群，虽然靠近宝安，但是从北环下来通勤到科技园还是非常方便，并且项目品质不错，得房率高，应该是很受年轻群体的关注！

但是没有小区并且保障房混住，是绕不开的缺点，因此也可能有一部分群体分流到【豪方天际】和【前海东岸】！

从投资角度：

虽然缺点明显，但是买新不买旧是非常大多数群体的主旋律，并且赠送较高，足够覆盖没园林等问题，未来流通到二手房以后，大概率能跟【豪方天际】等二手房拉开一定价差，投资角度来说安全垫会更高，最终还是看项目开多少钱！

总结：

中海云启源境是南山区比较少见的“高得房率+学位还OK的”新盘，适合科技园工作对学位有一定要求的家庭群体！

但需接受噪音、配套不足及混居短板，还有就是园区较小。若开盘价低至8万/㎡，短期仍具性价比；若近10万/㎡，前海、蛇口次新盘有更多可以选择！

适合：科技园通勤的刚需家庭，重视学位，预算700-1000万优先教育与地段的家庭。

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