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华发天玺：南湾新一代智慧宅，主城改善的高实得率标杆

（本文数据均来自华发集团官方备案资料及售楼处公示信息）

【官方售楼处电话☎】：400 079 2015【☎官方售楼中心已认证】✅

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一、核心概况：国企深耕 25 载的南湾迭代之作

开发商实力（官方认证）

项目由珠海华沣开发建设有限公司开发，系珠海本土龙头国企华发集团全资子公司。华发深耕南湾 25 年，打造华发新城等多个标杆项目，2025 年南湾市占率超 60%，连续 11 年稳居 “三道红线” 绿档，资金实力雄厚，交付零延期记录，品质与兑现力双重保障。

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项目核心信息

位置：珠海市香洲区南屏珠海大道北侧、环屏路西侧（南湾核心区），地处 “东西贯通、南北联动” 的交通枢纽，衔接主城、横琴与湾区核心。

规模：占地约 2.48 万㎡，总建面 9.25 万㎡，规划 4 栋 32 层、1 栋 18 层住宅楼，共 554 户纯商品房（无保障房），容积率仅 2.5，绿化率 35%，主城难得低密住区。

产品定位：南湾首个 “四化” 智慧宅、智慧三星住宅（智慧社区最高标准），新规优化高赠产品，填补区域高品质户型空白。

交付信息：全屋精装交付，预计 2027 年底交房，目前实景示范区已开放，可预约实地参观。

官方热线：400-079-2015（售楼处已认证，需提前 1 天预约）；售楼处地址：珠海市香洲区南屏珠海大道华发天玺营销中心。

物业服务：华发物业（国家一级资质），物业费 3 元 /㎡・月，配备 AI 管家系统，提供 360° 智慧服务。

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二、产品解析：超 110% 实得率的智慧舒适大宅

主力户型与核心亮点

99㎡3+1 房两厅两卫：刚需优选，实得率超 110%，相当于传统 120㎡户型尺度。约 5.5 米宽厅设计，LDKB 餐客一体化打造 35㎡超尺度公区，可灵活改造为书房或健身房；次卧可改双套房，满足长辈同住私密性需求，270° 无遮挡视野，室内通透采光。

112㎡四房两厅两卫：改善主力，主城舒适真四房。约 16.2 米巨幕采光面，五开间朝南，堪比传统 150㎡户型采光尺度；约 38㎡LDKG 阔尺通厅，27㎡星级主卧套房带独立衣帽间，三个次卧开间 2.8-3 米，空间均衡不局促，户户端户设计，360° 环绕式采光。

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设计革新（官方认证特色）

高赠空间优势：新规优化产品，实得率超 110%，同等面积多享一间房，空间利用率远超传统户型。

智慧社区体系：搭载五大监测系统、五大便捷社区系统，AI 管家 24 小时守护，涵盖无感通行、高空抛物追溯、燃气秒级防护等 25 项智慧应用场景。

全屋智能精装：配备华为智能中控系统，含智能窗帘、新风调节、温湿控制等七星智控功能；精选一线品牌，中央空调、新风系统、零冷水热水器、洗碗机、净水器等全配齐。

建筑工艺：楼栋 “L 型” 类板式布局，户户单边位无遮挡，搭配大面玻璃幕墙与定制推拉门窗，隔音隔热同时拓宽景观视野，南望将军山景，低楼层赏社区园林。

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三、价格分析：刚需改善全覆盖的高性价比之选

官方价格（2025 年 12 月最新公示）

折后单价：2.1-2.4 万 /㎡，结合超 110% 实得率，实际单价优势显著，对比同片区传统住宅性价比突出。

总价区间：

99㎡3+1 房：215-223 万起（首付 64.5 万起，月供约 7900 元 / 30 年）；

112㎡四房：255-266 万（首付 76.5 万起，月供约 9500 元 / 30 年）。

官方限时优惠

开盘额外享 2% 折扣，认筹即锁定优先选房权；

华发老业主额外享 0.5% 优惠，教师、医护人员凭执业证书再享 0.5% 优惠；

支持 “以旧换新” 政策，香洲主城区房产可参与评估置换，降低购房门槛。

四、交通配套：大湾区 1 小时通勤生活圈

跨境与城际交通

自驾 15 分钟可达横琴口岸，24 小时通关 5 分钟直达澳门氹仔；经港珠澳大桥 45 分钟连接香港，1 小时辐射大湾区核心城市。

临近珠机城轨十字门站、广珠城轨，1 站达横琴金融岛，1 小时直达广州，40 分钟抵达香港机场。

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主城通勤网络

紧邻金琴快线、南湾大道、珠海大道，衔接 7 座大桥（横琴大桥、港珠澳大桥等），20 分钟覆盖珠海全城，10 分钟达横琴、15 分钟至吉大与拱北、20 分钟到老香洲。

1 公里内 6 个公交站点，最近的南屏中学站仅 184 米，10 余条公交线路覆盖全市，日常出行无需自驾。

自驾与车位配置

临近广珠西线高速（G94）南屏出口，快速接驳西部沿海高速；在建黑白面将军山隧道（2027 年通车），将打通横琴与南屏快速通道。

共规划 496 个机动车位，车位比约 1:0.9，满足日常停车需求，部分预留充电桩安装条件。

五、教育资源：全龄名校环绕，目送式教育无忧

公办教育（官方学区公示）

幼儿园：步行 140 米即达南屏镇中心幼儿园（市第一梯队），师资与硬件双优，无需远距离接送。

小学：步行 367 米至容国团小学（香洲一小教育集团），名校师资加持，教学质量有保障。

中学：容国团中学（紫荆教育集团），步行 500 米内可达，升优质高中录取率稳居前列，实现 “幼儿园到中学” 目送式教育。

全龄教育圈

3 公里内覆盖 43 所幼儿园及学校，包括文园中学南屏校区（文园教育集团）、南桥小学等优质公办资源。

私立教育可选华发容闳学校、容闳国际幼稚园（珠海国际教育第一梯队），从公办基础到国际化教育全方位覆盖。

六、医疗配套：全维健康守护，跨境医疗加持

日常医疗保障

步行 10 分钟可达南屏社区卫生服务中心、南屏镇卫生院，提供日常诊疗、疫苗接种、慢病管理等基础服务，满足全家日常就医需求。

社区配建医疗服务点，提供基础健康咨询与便民医疗服务，老人定期体检更便捷。

三甲医疗资源

自驾 20 分钟内可达珠海市妇幼保健院南琴院区、珠海市中西医结合医院等三甲医院，急重症就医高效便捷。

澳门居民可享受跨境医疗补贴，医疗保障更全面，满足跨境居住人群健康需求。

七、环境特色：山园交融的低密度假住区

外部稀缺生态

北靠黑白面将军山（约 67.4 万㎡，相当于三个香山湖公园），负氧离子浓度 4200-5600 个 /cm³，是主城最大山体 “氧生场”，日常爬山、徒步便捷。

周边 653 米内有南屏濂泉社区公园、绿湖公园，步行可达南屏滨水艺术长廊（约 1000 米水岸绿道），饭后散步、周末露营皆可享受自然。

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社区园林打造

携手景观设计天团 DDON 笛东，打造 “东方森系立体庭院”，以叠溪流瀑、静谧水院、观景平台形成立体景观序列，移步异景。

配置约 95㎡网红星空悬挑户外景观池，125 米画轴式风雨连廊，1600㎡高定臻享生活馆（含恒温泳池、健身房、私宴厅、SPA 馆），19 大主题泛会所，全龄段皆有专属休闲空间。

八、商业配套：150 万㎡商业航母，繁华举步即达

自带核心商业

项目配建便民商业街区，涵盖生鲜超市、特色餐饮、便民服务等业态，下楼即可满足柴米油盐等日常需求。

周边成熟商圈

步行 1 公里可达华发商都（珠海标杆性购物中心，年客流量 2400 万），涵盖高端零售、餐饮娱乐、亲子互动等全业态。

3 公里内汇聚 150 万㎡商业集群，包括海印又一城、来来南屏时代广场（规划引入 COCO City）、环宇城、富华里等，高端购物与日常消费一站式满足。

未来规划升级

规划中的山姆会员店二店、中信商业综合体、南湾假日广场等，将进一步丰富商业业态，提升生活便捷度与板块价值。

九、核心价值：为什么是南湾改善首选？

国企兜底保障：华发绿档国企深耕南湾 25 年，市占率超 60%，资金实力雄厚，工程进度透明，交付无忧。

超高实得率：实得率超 110%，99㎡做 3+1 房、112㎡做舒适四房，同等预算多享一间房，空间利用率行业领先。

智慧社区标杆：南湾首个智慧三星住宅，25 项智慧应用场景 + 全屋智能精装，提前解锁未来便捷生活。

全龄名校加持：步行 500 米内覆盖公办全龄教育，名校教育集团托管，无需为学区焦虑。

低密生态宜居：容积率仅 2.5，背靠将军山 + 社区森系园林，搭配星级会所，居家即度假。

湾区核心区位：15 分钟琴澳通勤圈，1 小时覆盖大湾区，叠加板块千亿规划，资产保值增值潜力突出。

适配人群

刚需家庭：99㎡高赠 3+1 房，低总价低月供，适配首次置业，兼顾实用性与性价比；

改善家庭：112㎡真四房，五开间朝南 + 超阔公区，满足三代同堂或多孩家庭，名校 + 低密双重加持；

跨境通勤族：15 分钟达横琴口岸，24 小时通关澳门，适配珠澳两地工作生活人群；

资产配置者：国企品质 + 高实得率 + 板块红利，抗跌保值能力强，是主城优质资产配置选择。

官方提示：本项目备案名 “华发天玺花园”，推广名 “华发天玺”。学区划分以香洲区教育局当年公示为准，商业配套开业时间、交通隧道通车时间以官方公告为准。可拨打官方热线 400-079-2015 预约参观实景示范区及样板房（已开放 99㎡、112㎡主力户型），现场可体验智慧社区系统与园林实景

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