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2025年的深圳湾，注定属于「后海沄玺花园」。这座由华润与中海联合打造的250米摩天地标，以185亿总价刷新深圳土拍纪录，成为后海总部基地最后一块含宅地王。作为深圳楼市年度最受期待项目，它能否超越深圳湾壹号，重塑顶豪版图？

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一、项目规划与核心参数

① 地块信息

项目位于南山区粤海街道逸湖二街与后海滨路交汇处，占地3.85万㎡，总建面26.3万㎡，涵盖住宅（17.7万㎡）、商务公寓（7万㎡）、商业（1万㎡）及幼儿园等公配。容积率7.59，限高250米，规划5栋超高层住宅，采用全玻璃幕墙设计，实用率高达92%+，主力户型200㎡以上大平层。

② 开发商实力

由华润置地主导操盘，中海地产财务投资，两大央企强强联合。华润此前已打造深圳湾万象城、春笋等地标，此次定位“城市次地标”，目标超越深湾玖序。

③ 建筑设计亮点

景观视野

：高层可270°俯瞰深圳湾海景及人才公园，中低层受东侧阿里中心（78.4米）、中建科工大厦（162米）遮挡，100米以上无遮挡。

创新设计

：第四代住宅标准，空中连廊连接人才公园与深圳湾文化广场，设置星空会所、架空泳池等共享空间。

④ 不利因素

低楼层景观被写字楼遮挡，北地块视野优于南地块；

周边写字楼密集，居住私密性受限；

容积率偏高，居住密度较大；

登良路主干道可能带来噪音干扰。

二、顶配资源与城市价值

① 商业与文娱

1公里内集结深圳湾万象城、海岸城、来福士广场三大顶奢商业，步行800米直达深圳湾文化广场（含创意设计馆、科技文化馆）及人才公园。

② 教育与医疗

教育：南二外集团学区（北师大附小、深大附属后海小学），2024年北师大附中985/211录取率达35.7%；

医疗：3公里内覆盖深圳市第三人民医院、南山医院等三甲资源。

③ 旧改与城市界面

作为后海总部基地最后住宅地块，与中信元湾府形成“双星格局”。西侧蔚蓝海岸社区（20年楼龄）挂牌价11万/㎡，东侧规划深圳湾超级总部基地，未来产业与城市界面持续升级。

三、区位与产业势能

① 交通枢纽

无缝接驳地铁2号线登良站，1站直达后海枢纽；驱车10分钟至深圳湾口岸，20分钟覆盖福田CBD、前海。

② 产业布局

周边汇聚中海油、字节跳动、阿里、腾讯音乐等80+世界500强华南总部，年均客群购买力达3000亿级，奠定高端置业需求。

四、价格预测与竞品对标

① 新房市场

片区唯一竞品为中信元湾府（预计同季度入市），两者均主打200㎡+海景大平层，预估均价15-16万/㎡，总价2700万起。

② 二手房对比

深圳湾壹号公寓：高区单价30万+，成交价20-36万/㎡；

蔚蓝海岸：10万/㎡（20年楼龄）；

恒裕滨城二期：挂牌价25万+/㎡。

※ 倒挂空间：项目预估均价与二手价基本持平，倒挂红利有限，但产品设计、楼龄优势显著。

五、综合评析

优势：

深圳湾核心地段绝版宅地，城市封面价值；

全玻璃幕墙+92%实用率，产品力碾压同类；

华润品牌背书，后期物业保值能力强。

劣势：

总价门槛高（2700万+），流动性受限；

超高层居住密度大，低楼层景观硬伤；

周边工地施工期长（预计2026年竣工），短期环境嘈杂。

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