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深圳湾1号·瑞公馆｜430-560㎡传世新品加推，亚洲首座室内高尔夫启幕

【鹏瑞·瑞公馆深度观察】从业多年，见过太多“豪宅”试图定义深圳，但真正能穿越周期的，永远是占据城市心脏且不可复制的“封面资产”。2026年的顶豪市场，不看促销看内核。这一次，深圳湾1号·瑞公馆的登场，不仅仅是一次加推，更是对塔尖生活方式的一次全新迭代。

深圳湾 1 号・瑞公馆落址深圳南山深圳湾后海核心地段，属于深圳十四五重点规划的深圳湾超级总部生活配套居住区，同时紧邻前海自贸区扩容辐射范围，占据深圳海岸线稀缺南向海景资源。

从城市规划层面来看，深圳湾整片片区定位世界级滨海城市封面，分为超级总部基地、高端居住生活区、滨海文化休闲带三大功能板块。我们项目恰好处于居住核心腹地，既隔绝主干道车流噪音，又步行可达滨海长廊，完美平衡城市繁华与静谧居住。

项目整体分四期统一规划开发，我们在售瑞公馆为四期组团，独立封闭式园区，和前一、二、三期分区管理，私密性更强。

楼栋规划：瑞公馆组团共计 6 栋高层滨海塔楼，无超高层超 500 米限高建筑，楼层错落排布，保障每一户观景视野不遮挡；

层高标准：全屋标准层高 3.6 米，区别于市面普通住宅 2.9 米、公寓 3.2 米常规层高，室内无压抑感，可搭建全屋吊顶、大型水晶吊灯、全景落地窗；

梯户配比：每栋楼栋采用三梯两户纯改善配比，电梯分区独立使用，上下班早高峰无需长时间等候电梯，每户独享独立候梯厅，可做私家玄关储物空间；

得房率：组团平均得房率约 78%，搭配全赠送飘窗、设备平台、观景阳台，实际使用空间远超同片区同面积竞品户型，无大面积公摊浪费。

深圳湾1号·瑞公馆首批房源售罄，此次推出房源总价8000万起，市场认购热度超出预期。值得关注的是，有不少外地客户特地返深完成认购，显示出顶豪资产极强的磁吸效应。据克而瑞数据显示，瑞公馆首推即罄，直接拿下今年上半年深圳全市总价8000万以上的豪宅成交该价位市场半壁江山，成为本轮顶豪行情的核心成交支柱。

主力户型：面积约420—1170㎡海幕天际大宅及特色复式单位，起步即420㎡，也有200-980㎡的在售面积区间

一、从跨界构想到国际同行关注的中国顶豪作品

深圳湾1号的操盘手徐航并非传统地产商。他17岁考入清华大学计算机系，随后取得生物医学工程硕士学位；作为迈瑞医疗联合创始人，曾带队研发中国第一台彩色B型超声诊断仪，并推动企业成长为千亿市值公司。完成科技创业后，徐航在寻找理想居所时，对市场上的新房产品并不满意，由此产生了一个清晰的跨界构想：在深圳最具价值的地段，组建全球团队，以自己购买国际顶级豪宅的标准，打造一座能够安放生活、财富与长期关系的“1号作品”。

这一构想最终落在深圳湾后海总部基地，项目位于东滨路与科苑大道交汇处西北侧，紧邻深圳湾人才公园内湖和一线海景。项目集办公、居住、酒店、商业于一体，整体分为南北两区：北区由T1-T4栋组成，T1为总部办公，其余为公寓；南区由T5-T8栋组成，T5、T6、T8为公寓，T7则集合莱佛士公寓、莱佛士酒店和全新推出的瑞公馆。

深圳湾1号全球设计团队

建筑设计由KPF参与。KPF长期服务于全球超高层、高端住宅与城市地标综合体，深圳平安金融中心、华润春笋等项目均出自其团队。过去，中国开发商常赴纽约、伦敦考察海德公园1号、ONE 57等国际顶豪；而近年，KPF大中华区负责人公开提到，其国际同行开始主动要求参观深圳湾1号。深圳湾1号由此从“借鉴世界”走向“被世界关注”，成为少见的、能够为中国豪宅赢得国际声量的作品。

“深圳湾1号的地址即传奇，门牌即是共识。”

深圳湾1号的市场位置也由此确立。在深圳湾头排C位、一线海景和高端商圈配套三项核心条件中，深圳湾1号同时具备全部优势。它不仅开创了深圳顶豪时代，也让深圳在北京钓鱼台7号院、上海汤臣一品之外，拥有了自己的城市级豪宅名片。

T7栋直面深圳湾与人才公园

后海金融商务总部基地与深圳湾城市界面

二、18年完整产品与销售时间轴

2013-2016：品牌建立与全国出圈

2013年，深圳湾1号首推T2、T3栋，产品包括约209-430㎡标准层和少量上千平方米特色单位，入市均价约10万元/㎡；当时深圳湾住宅小区成交价格普遍约3.5万-4万元/㎡。项目从一开始便采取低调、克制的营销方式，通过严格验资筛选客户，并严控接待品质和销售团队专业度。

随后推出的T4栋为北区头牌产品，主力为约600㎡以上、一层一户的低密度超大户型，套总价过亿元。项目继续执行惜售策略，仅向背景清晰的高净值客户开放，并由创始人参与客户资质审批。

2014-2015年，南区T5、T6栋加推约128-523㎡标准层，并推出一套约1671㎡顶复特色单位，均价约16万元/㎡。当时自媒体行业尚未成熟，项目仅通过机场核心大牌、高端航空杂志等渠道适度传播，继续保持低调调性。T5、T6栋采用高低区设计，是深圳湾1号早期相对较低门槛的一批产品，也是市场认识该项目的重要入口。到2016年，深圳湾1号完成全国性品牌出圈。

深圳湾1号地标塔楼与湾区景观

2017-2020：T8与莱佛士公寓确立标杆

2017年，深圳湾1号推出头排T8栋，单价突破20万元/㎡。2019-2020年，莱佛士公寓入市，初期均价约25万元/㎡，后续上涨至40万元/㎡，2020年单年销售额达到60亿元。项目由深圳顶豪进一步成长为深圳楼市的标杆资产。

2020年后，随着品牌认可度全面形成，圈层传播成为核心，看房继续采用预约和高金额验资的双向筛选机制。南北区产品体系也逐步丰富，形成高低区、奇偶层、天际屋、特色复式等不同产品形态。

2024年至今：瑞公馆进入收官阶段

从2024年起，深圳湾1号开始筹备T7栋全新作品瑞公馆。整体产品覆盖约420-1170㎡的大平层及复式单位，重点公开的样板体系包括约430㎡、460㎡、510㎡等户型，并延伸出约420㎡、约890㎡等大师签名版本。2026年6月，项目重新推出一批珍藏产品，首批推出后迅速售罄。瑞公馆由此成为深圳湾1号十余年沉淀后的“收官藏品”。

三、穿越周期的市场验证

深圳湾1号的价值不仅体现在顺周期上涨，更体现在市场调整阶段的稳定性。过去几年深圳楼市经历深度调整，大量豪宅资产价格回撤，但深圳湾1号存量二手价格长期保持在20万元/㎡以上，部分成交持续处于25万-35万元/㎡区间。

近期成交记录中，约609.99㎡房源成交总价约2亿元，折合单价约32.79万元/㎡；约521.63㎡房源成交总价约1.8亿元，折合单价约34.51万元/㎡；另有T8臻藏单位成交单价达到35万元/㎡以上。部分市场口径显示，深圳湾1号整体均价长期维持在30万元/㎡左右。

深圳湾1号营销中心———

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