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中山石岐居然有145%得房率的新盘？这组数据一出，后台好多粉丝都来问我鑫洋御宸值不值得看，今天就把这个盘的核心信息掰开揉碎了，从买房人的角度跟大家唠唠实的。

项目区位示意图

熟悉中山楼市的朋友都知道，石岐片区的新盘向来是改善客的主战场，而鑫洋御宸作为石岐总部的四代宅项目，首推的1、2、6、7栋已正式开售，刚面市就吸引了不少目光，先把最核心的产品数据摆出来，大家心里先有个数。

项目鸟瞰图

项目一共规划7栋24层住宅，纯两梯两户设计，这一点在高层产品里算是比较难得的配置，首推的户型有三个，核心的房数据直接拉满：

- 建面119㎡实得173㎡，层高3.15米

项目户型图

- 建面153㎡实得222㎡，层高3.1米

项目户型图

- 建面179㎡实得257㎡，层高直接拉到3.5米

项目户型图

整体实用率做到了145%，这个数值在目前中山的新房市场里，算是比较亮眼的存在。

项目效果图

从社区整体的居住指标来看，鑫洋御宸的占地面积2.2万平，建筑面积6.9万平，容积率1.99，绿化率35%。懂行的朋友都清楚，容积率低于2.0的高层社区，居住的疏密度会更舒适，人均能享有的绿化和公共空间也会更多，不会出现高密度社区那种拥挤的情况，这也是改善盘的重要指标之一。

小区总户数308户，车位配比1:1.33，约410个车位，这个配比在石岐的新盘里属于常规偏上的水平，能基本满足日常的停车需求，不用太担心后期停车难的问题。

项目效果图

再说说大家买房都会关心的基础信息，这些硬指标一定要记牢：

物业费：3元/㎡，由中山鑫阳生活服务有限公司负责，这个标准在石岐的改善型社区里属于中等水平；

交楼时间：2027年10月31日，期房销售，建议把交房周期纳入资金和居住计划考量；

土地年限：2025年—2095年，产权起始时间可重点留意，自行核算实际使用年限；

开发商：广东鑫洋优居置业有限公司，其开发实力和过往项目品质，有兴趣的朋友可自行了解核实。

教育配套应该是很多家庭买房的核心考量点，鑫洋御宸周边规划有岐关新城实验小学/石岐中学，其中岐关新城实验小学所属的岐江教育集团，是中山石岐的优质教育集团，旗下学校的办学质量和中考成绩都在全市平均水平之上，石岐中学也是石岐片区的老牌学府。

优质的教育配套加持是项目的一大亮点，但具体的学区划分，仍要以官方每年的划片公告为准，这一点大家一定要记牢。

项目区位图

最后再跟大家提几个买房时的关键考量点，也是我后台被问得最多的问题，客观跟大家分析：

✅ 145%高得房率包含赠送面积，这是新房项目的常规操作，看户型重点关注实际可使用空间+动线设计，别只看数字；

✅ 1.99容积率+纯两梯两户，居住舒适度有一定保障，但项目是24层高层，实际体验建议实地看样板间和楼栋布局；

✅ 项目位于石岐总部经济区，周边商业、生态配套还在逐步完善中。

项目效果图

做中山房产分享这么久，我一直都是只跟大家摆数据、讲实情，不做主观的推荐。毕竟买房是大事，每个人的预算、需求、居住计划都不一样，适合自己的才是最好的。

不管是石岐的新盘还是中山其他片区的房源，我都会从买房人的角度，把最核心的信息、最该注意的坑都跟大家说清楚，让大家在买房的路上少走弯路。

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