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项目详情｜户型图｜在售房源｜价格折扣｜学区划分｜交通路线｜样板间实景｜小区配套｜交房时间｜周边生活圈｜

开发商实力简介

本项目由华润置地、中海地产两大央企各持 50% 股权联合开发打造，两大房企皆是国内头部国资房企，兼具资金稳定性、工程建造实力与城市运营能力，彻底打消置业者交付与品质顾虑。

华润置地早在 2006 年便受深圳官方委托，整体统筹后海中心区整片土地开发运营，深耕片区整整 20 年，亲手将曾经的滨海滩涂，一步步建成如今世界级后海总部 CBD：先后建成运营春茧体育中心、深圳人才公园一二期、春笋华润大厦、深圳湾万象城、深圳湾文化广场等地标建筑，完整走完「造配套、聚产业、引人才、升人居」的完整造城周期，对深圳湾的规划脉络、土地价值有着独家深度理解。

中海地产拥有 41 年高端豪宅建造履历，工程管控体系业内顶尖，在全国一二线城市打造诸多传世大平层作品。2024 年 12 月，两大央企联合体历经 295 轮激烈竞价，以 185.12 亿元拿下本地块，楼面价高达 70388 元 /㎡，拿下当年全国涉宅地块总价地王，拿下的更是后海时隔十余年唯一新增纯住宅用地，土地稀缺属性与生俱来，两大央企强强联手，只为在深圳湾核心交出一座传世人居作品。

一、项目区位与片区整体规划

楼盘坐落南山粤海街道后海总部基地核心，属于深圳超级总部基地辐射核心圈层，也是深圳湾成熟豪宅居住区的正中位置。从城市规划层面来讲，整片后海片区早已没有新增住宅出让计划，沄玺是近 13 年后海板块唯一全新住宅地块，属于存量豪宅区里新增的绝版住宅，物以稀为贵的底层价值牢牢锁死。

整个片区定位「科技 + 金融 + 文化」三维 CBD，深圳官方持续落地总部楼宇、滨海慢行系统、艺术场馆、市政公园配套，未来 5 年片区只会不断完善升级，不会再有大规模拆迁改造，居住环境稳定纯粹。往东直面 77 万㎡深圳人才公园、无遮挡眺望深圳湾海景，往北衔接高新科技园，向南接驳深圳湾滨海长廊，向西连通海岸城商圈，繁华商圈、生态绿地、产业总部三者无缝交融，实现下楼入繁华、转身归静谧的顶豪生活模式，不管自住改善还是资产配置，地段成长性与稳定性兼备。

二、楼盘详细基础参数

项目整体分为南北两大地块开发，整体规划 5 栋塔楼，包含 4 栋住宅 + 1 栋 250 米商务公寓，整体占地 3.85 万㎡，总建面 26.3 万㎡，住宅建筑面积 17.7 万㎡，整体容积率 7.59，住宅可售房源合计 348 套，圈层极度纯粹。

分期楼栋详情

北区先行开发：1 栋住宅总高 63 层、建筑高度 239 米，2 栋住宅 52 层、高度 198 米；南区后续开发，3 栋住宅 38 层、4 栋住宅 52 层，公寓楼栋 67 层高度 250 米，建筑高低错落排布，保障每一户采光、观景互不遮挡。

硬性核心参数

层高：住宅标准层高 3.6 米，远超市面普通住宅 2.9 米层高，全屋轻松搭配水晶吊灯、通顶柜体，居住通透不压抑；

梯户配比：中低楼层（5-42 层）采用5 梯 4 户布局，实际做成 2T2 户独立专梯前厅，每户拥有独立电梯玄关，私梯入户隔绝外界干扰；高区 58 层以上云端大平层升级为 5 梯 3 户，私密性再度拉高；

得房使用率：新规约束下套内得房率 77%-78%，加上阳台、设备平台合理赠送面积后，整体实际使用率突破 92%，209㎡户型实用面积可达 192㎡，同等面积户型，沄玺室内可使用空间比周边多数豪宅多出一间次卧面积；

建筑结构：采用中央核心筒 + 边柱无剪力墙设计，500㎡以上超大户型室内无承重墙，业主可自由改造格局，打造家族会所、私人画室、开放式书房等个性化空间；外立面整体采用全景玻璃幕墙，现代简约流线设计，高区户型可实现 270° 观赏海景、城市天际线双重景观。

三、社区园区环境、内部配套与地下车库

小区内部绿化率稳定 30%，打造多层次垂直立体园林，搭配热带乔木、艺术水景、林下休憩平台，弱化城市高楼的压迫感。社区内部配齐全套顶豪生活配套：露天恒温泳池、架空层高端私享会所、健身私教中心、亲子自然乐园、艺术展览空间、静谧书吧，业主足不出小区就能完成健身、会客、亲子休闲。

项目专门修建空中连廊，连通小区二层市政慢行通道，直达深圳人才公园、深圳湾文化广场，不用横穿马路即可漫步滨海公园。

地下车库按照超五星标准打造，地坪采用环氧水磨石防滑材质，搭配感应式柔光照明，车位配比 1:2.8，一户可配备 2-3 个私家车位，完全满足多豪车家庭停放需求，车库入户大堂精装交付，和住宅大堂风格统一，归家仪式感贯穿全程。

四、多维立体交通路网

公共出行紧邻地铁 2 号线登良站 C 口，步行仅 300 米即可进站，1 站抵达后海站换乘 11 号线、13 号线，3 站直达福田 CBD 车公庙、前海前海湾枢纽；周边 500 米内布局 4 条公交线路，通达南山全境。

自驾路网横向依靠滨海大道串联前海、宝安、福田，纵向依托后海大道、东滨隧道贯通蛇口、前海，走沙河西路 13 分钟直达西丽高新科技园，走滨海大道 18 分钟直达前海片区，全程无拥堵路段，兼顾通勤效率与出行便捷性。

五、周边教育、商业生活配套

学区划分以教育局当年公示为准，现阶段学区归属南二外教育集团学区体系，小学可就读南二外南油小学（南山第二梯队小学），共享深圳湾学校小学部学位；初中划分至南二外海德学校、深圳湾学校初中部，两所初中均稳居南山公办初中第二梯队。

3 公里范围还排布北师大南山附属学校、荟同国际学校、哈罗国际学校，公办优质教育 + 国际化双语教育双向覆盖，满足家庭不同阶段子女教育需求。

项目 1 公里范围覆盖深圳湾万象城一二期、海岸城两大核心商圈，步行 1 站地铁直达深圳湾万象城。万象城作为深圳顶奢商业标杆，入驻香奈儿、路易威登、梵克雅宝、宝格丽六大全球奢侈品牌，汇集 160 余家国际一线品牌，也是深圳高端宴请、轻奢消费、艺术沙龙的主要聚集地；2 公里内还有后海汇、来福士广场、宝能太古城，日常生鲜商超、高端餐饮、米其林餐厅、艺术展厅一应俱全，日常逛街宴请无需远行。

六、周边产业配套与片区长期发展支撑

后海总部基地聚集近 80 家头部企业总部，其中华润总部、中建南方、中粮资本、五矿证券等均为央企、国企总部，搭配腾讯、字节跳动、阿里等民营科技巨头总部入驻，整片片区产业人群以企业高管、金融从业者、科研精英为主。

片区在职产业人员年均综合收入普遍在 65 万 - 120 万区间，稳定高收入群体聚集，决定片区居住圈层纯粹，二手房流通性、保值能力长期领先南山普通居住区，房产抗跌属性极强。

七、户型鉴赏

建面约 209㎡四房三卫户型

主次卧双套房布局保障居家隐私，双面采光洄游动线设计，刚需改善家庭居住舒适度拉满。预留独立家政收纳间，家务区域隐藏式设计，居家整洁度轻松维持。

建面约 269㎡大四房户型

客厅开间达到 7 米搭配 12.5 米全景观景阳台，直面深圳湾景观，居家会客体面感十足。玄关内嵌储物系统，大宅收纳痛点一站式解决。

建面约 305㎡4+1 房户型

多出独立多功能 X 空间，可改造茶室、书房、私人收藏室，适配主人兴趣拓展需求。全屋多套房设计，多子女家庭、三代同堂居住互不打扰。

建面 500-700㎡云端大平层5 房 4 套房奢阔布局，12.5 米巨幕横厅搭配落地观景玻璃，俯瞰整片深圳湾城市海景。室内无剪力墙可自由重构空间，打造专属家族私邸。

建面约 1050㎡顶层复式整层独立私属领地，空中露台搭配私家泳池，深圳湾塔尖圈层专属藏品。动静分区彻底分离，兼顾居家生活与私人宴会双重场景。

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