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福田近几年的新房十分稀缺，特别是核心区，但凡有个项目，不论体量大小都有不小热度。 深圳在905新政后，新盘热度拉满，在10月份这个金九银十取得佳绩、似乎是件理所当然的事！
最近会展中心附近的【皇熙悦府】推广名【卓越缦悦】终于要入市了，临近福田区政府，还是7号线皇岗村地铁口物业，地段非常好！将于7月底开放展厅。预计8/9月份入市！网传得房率＞90%！
本次推售1栋五单元（首推）、45层，共计232套，建面约：91-173㎡3-4房，新规产品，销售使用率90%+，近1:1梯户比，大户型双电梯独立电梯厅入户，北区2梯2户，双电梯独立电梯厅入户，南区3梯4户。
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一、项目介绍
皇岗村改造项目，位于福田福民路与皇岗二街交汇处西北角，紧邻深圳地铁7号线皇岗村站，地处深圳中心的核心腹地。
皇岗村旧改2024年正式开工，中间隔了十四年，停滞多年后得以重启，大概率是由于旧改规模庞大，加上牵涉多方利益分配，旧改难度相当高。如今卓越突围开建，相当于为深圳高净值人士在中心区高端置业提供了极佳的机会。
而且，在深圳地段如此核心、配套如此齐全、资源如此丰富的中心区，新房项目本来少之又少，此时卓越把筹备多年的重磅级项目推出市场，有种给深圳土豪送福利的感觉。
皇岗村旧改总建设用地达31.40万平，预计总建面约200万平，含住宅、酒店、商业、办公、公寓等多物业形态其中住宅仅占70万平，而回迁房占了63万平，目前可售住宅仅7万平左右。
卓越缦悦项目共分两期开发一期由福民路、皇岗二街、皇岗四街、皇岗五街围合而成，总占地面积约3.14万㎡，总建筑面积约27.3万㎡，住宅建面约为20.3万㎡，商业建面约为7万㎡；整个项目以“立于城市中轴，缔造时代标杆”为核心理念,旨在构建一个融合现代与历史人文特色的城市大综合体。
首推一期1栋5单元（45层），91-173㎡3-4房，共232套，以122-175平米4房为主，占比83%，还有两套257平顶复产品。173/257平大户型双电梯独立电梯厅入户，南区91-125平户型3梯4户。户型还奢配独创弹性方厅、环幕尊奢主卧、极致三面采光、多飘窗+设备平台等7大顶配豪宅体系。
一期建设用地面积约3.1万平，总建面约22.5万平，容积率5.07，计容建面约15.9万平，一二期共用规划停车位1266辆。其中，住宅约10.2万平，商业约4.1万平（地上+地下）。5栋建筑，其中4栋为回迁物业。
二期总建面约3.3万平，容积率1.05，计容建面约3.3万平，其中，住宅约3.1万平。二期明年2季度入市，项目122-175平米4房为主，占比83%，纯粹改善型住区，新规产品，销售使用率90%+，精装修交楼。
自北向南，莲花山见证了时代改革；市民中心奠定了行政中枢；深交所敲响了资本浪潮；会展中心则联动全球商机。在中轴线上，意味着福田中心区的优质配套全都在项目近距离内。
最典型代表是交通，卓越缦悦这点和香蜜四季类似，位置都是极好的，地面交通四通八达，轨道线路也很多，项目正楼下就是7号线皇岗村站，旁边约400米就是4/7/10号线三线交汇的福民站，1个站可以到皇岗口岸和福田口岸。
同样都是核心区，中心中轴的位置，是福田相比南山的天然优势。所以，有些住惯了福田的人说，南山再怎么好也不会去的。
这里插一句题外话，香蜜湖作为深圳中心区旁的豪宅区，也是福田唯一的豪宅区，尽管楼龄比南山的豪宅老，但凭借它的中心位置优势、顶级学区资源和福田不会生变的政治、文化和金融中心的地位，在价值和价格上基本不弱于南山的豪宅区。
其实普宅也是这样，福田好的新盘次新盘普宅，价格不会弱于南山多少的。福田的区域价值不会像罗湖那样衰落下去。这一点，从福田为数不多的新盘次新盘的价格就知道了。福田便宜的，只是那些老破旧。但罗湖，哪怕是新盘次新，价格都高不到哪去。
卓越缦悦配套里唯一比较不足的点，是学区普通，这也和香蜜四季类似。对应的皇岗创新实验学校，很一般。这个学校在今年7月被纳入福田实验教育集团管理，但要快速提升，不是易事。
商业配套就不多说了，中心区的mall多到眼花缭乱，况且项目自身还带有7万平的购物中心，这点也和香蜜四季类似，都属于旧改，项目还带有一栋酒店。但区别于香蜜四季，貌似没有保障房和公寓。
下面我们聚焦楼盘本身。卓越缦悦是开发商和皇岗村合作的旧改，分两期开发，两期住宅（包含商品房和回迁房）都建于7万方的购物中心之上，共用一个空中花园：
我们看看平面图：
一期的1栋1-4单元（灰色楼栋）是回迁房，剩下的1栋5单元则是本次推售的，共232套，5梯6户（够可以的），户型面积段覆盖了刚需和改善户型。二期项目应该要明年才推，具体数据和户型不详，看着分别是一层5户和一层4户的，面积段应该比一期要大一些。
一起来看看这次的1栋5单元产品：
这是项目最小面积的3房2卫，92平，也是总价门槛最低的，只有1条腿，是典型的双龙抱珠户型，且3个房间和客厅一样朝正东。
由于是新规户型，飘窗多，主卧和其中一个次卧都是双面飘窗采光，其中一面做衣柜，另一面采光通风。
接着是105平的3+1房：
传统的动静分离竖厅户型，正南朝向，其中主卧旁有个小阳台，面积看着不大（目前所有户型图不带尺寸，数据不详），改房间难，可以改成一个书房或小茶室。
这是123平的4房2卫，也是常见的动静分离竖厅，3房间和客厅都是正南朝向。和主流户型的区别是厨房和洗手间换了个位置，入户是洗手间，厨房在里面。
这是126平的4房2卫，属于比较受欢迎的南北通透户型，阳台正南朝向，特点是主卧还额外带了个小小的阳台，改是改不了什么的了，可以坐在这看看风景喝茶。和上面123户型类似的是，公卫放在入户处。另外，大门和主卧相对，注重风水的家庭可能会介意。
补充说一下，上面这两个120+的户型都是比较有代表性的4房2卫，这个面积一般就是这样的配置。但是已经取证发售的香蜜四季，相同的面积做4房3卫双套间，这是开发商卖高价的理由之一。毕竟，在这个面积段做三代同堂不憋屈的户型，独一家，加上挨着香蜜湖，他们的确比较骄傲，价格很硬。
我们再说一下项目的最大户型，173平4房3卫：
双主卧设置，户型结构和金茂府185平4房有点像，勉强也算客餐厅通透。
户型本身没啥问题，但这个户型阳台是正北向的，出发点是为了照顾景观，北面越过会展中心（可能10层左右）基本就是无遮挡的福田中心区CBD景观（市民中心莲花山等），就是下图这个景。
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