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罗湖蔡屋围商圈作为深圳高端商业的原点，在很长一段时间都是深圳商业中心所在。被纳入“2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划”的蔡屋围统筹片区城市更新单元即将迎来一期项目的入市计划，蔡屋围片区的发展还在继续。坐落在罗湖蔡屋围的京基华樾计划在7月份取证入市，楼盘可售房源有450套，首推的房源是2栋2单元的385套，面积为95-99-11-120㎡的3房2卫，143㎡的4房2卫，153㎡的5房2卫，还有222㎡的大户型，预计均价在7万/㎡左右。

项目基础信息

地址：罗湖区宝安南路与红桂路交汇处

总建面：约32.9万㎡

容积率：11.19

梯户比：5T8/5T7

车位比：1:1.2

总层高：61-64

楼栋类型：超高层

户型区间：约95-153㎡

装修标准：精装修

开发商：深圳市京基房地产股份有限公司

楼盘平面图

交通配套

项目距离3/9号线红岭站约700米，6号线园岭站约1公里，17号线大塘龙站约1.1公里，1/3号线老街站约1.2公里，周边还有深南大道、滨河大道、红岭中路等主干道。

商业配套

项目所在的蔡屋围商圈，是高端商业购物中心的“繁华起点”，这里也将成为全国奢侈品牌最多，业绩体量最大的购物中心之一。

像大家熟知的京基KK MALL、深圳万象城、地王星荟、深圳文和友、奥特莱斯、茂业百货等等知名商业均汇聚于此，已经入驻超450家品牌。

教育配套

项目自带1所幼儿园，根据2023年罗湖区教育局学区划分，小学学区划分在06大学区，由罗湖区未来教育集团罗湖实验学校小学部（原笋岗中学）、翠竹教育集团笋岗小学、桂园教育集团红桂小学、螺岭教育集团桃园小学、罗湖未来教育集团梅园实验学校、桂园教育集团桂园小学、翠竹教育集团洪湖小学到7所学校组成；中学学区划分在桂园中学、红桂中学。

入学积分算法

户型图

3房2厅2卫95㎡

3房2厅2卫99㎡

3房2厅2卫111㎡

3房2厅2卫120㎡

4房2厅2卫143㎡

5房2厅2卫153㎡

5房2厅2卫222㎡

项目优缺点

优点：项目周边公园配套丰富，楼盘所配套的学校也是选择性较多，多数属于罗湖第二梯队的学校，教育资源属于中上，项目坐落在深圳最繁华的商业地段，周边有4个地铁站汇聚1/3/9/17号线，交通出行方便，小区得房率比较高，不含赠送73%的得房率，加上新政带来的福利，实际加上赠送面积预计要达到85%的得房率。

缺点：楼盘属于旧改项目，所以楼盘内有回迁房，占总户数的62.8%，居住属性不够纯粹，楼盘是超高层，超高层带来了11.19的高容积率，项目除了距离3/9号线红岭站较近，距离其他地铁站都1公里以上的距离，楼盘所属板块的大型商业也都在1公里以外，项目周边存在众多老旧小区，城市界面比较一般。

总结：京基华樾，是罗湖红岭板块唯一待售的新盘，地理位置优越，项目周边的生态配套丰富，周末休闲娱乐也有更多选择。

从买房3件套来看，京基华樾的学校众多，多数学校在罗湖属于第二梯队，提供了更多教育选择，项目商业配套也是顶配，周边4个地铁线路汇聚，出行方便，整体看来还是不错的。

罗湖本身房源入市都比较少，居住感没那么纯粹，如果是罗湖地缘性客户，可以研究一下，具体要看什么价格，但这个片区你想有很大的改变就比较难。

深圳住建局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化3个方面进一步优化深圳的房地产政策。

政策总结

深圳此次限购政策分区调整，主要调整的区域是：盐田、宝安（不含新安、西乡街道）、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏。

1、上述区域内，非深户购房社保/个税缴纳年限由此前的3年，缩短至1年。

2、上述区域内，有2个及以上未成年子女的深户家庭，允许多买1套住宅，即深户多子女家庭最多可买3套。

3、同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在上述区域内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

1

1.放宽非核心区的社保缴纳要求，多孩家庭增加1套购房名额

《通知》指出，将在除罗湖、福田、南山以及宝安部分区域外，放开住房限购政策。即在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内：

·个人所得税、社会保险的缴交满一年（原为3年）的非深圳户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房；

·有两个及以上未成年子女的深户居民家庭在执行现有住房限购政策的基础上，可再购买1套住房。

2

2.恢复企业购房

《通知》指出，同时满足设立年限满1年、在深圳累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

3

3.政府首次出面支持“以旧换新”

《通知》指出，支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。

对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。

个人观点：

对于深圳的分区解锁，颇为类似北京的五环新政，只不过深圳的力度更大，不仅调了非本市户籍居民的社保要求，还放开了本市户籍居民在解锁区域的“第三套”需求。

而北京发布五环新政后，楼市反应相当迟钝，哪怕北京如今的成交重点区域就是北五环、昌平南、西边石景山、南边亦庄、东北边的顺义；

那么深圳呢？深圳这次解锁的区域，除了少部分区域（如深圳北、红山、宝安沙井）属于热点区域，其他都不是深圳楼市的重点。

显然，深圳的这一波操作，其核心是为了远郊去库存，引导客户往周边而非核心区走。

但问题是，罗湖区一向老旧，在2020年以前的房价走势甚至不及龙华，为何也被划作3年核心区了呢？

其次，当前深圳楼市，绝大多数购房者不买房不是因为社保年限和首付资金不够，而是信心不足，需要超预期的新政来支撑。

但很显然，哪怕深圳解锁的力度大，个人觉得新政也并未超预期。深圳楼市，仍然任重道远。

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