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遍地4万+的时代，已经远去

把时间线拉长对比来看，这种变化，一目了然。

前几年，香洲主城区、横琴在售新盘几乎遍地都是4万+，不管是大平层、改善四房，只要占据核心地段，都有底气站稳4万+。

一些高端改善项目，更是去到了6万+的水平。

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彼时，珠海购房者对户型、社区打造要求相对宽松，地段就是最大筹码。

2020年，据不完全统计，4万+项目多达21个。其中拱北的仁恒滨海中心一手均价6.5万/㎡；吉大的万菱·情侣湾1号均价5.7万/㎡。☎【逸璟公馆】营销中心咨询热线：400-066-0916

｜2020年珠海房价金字塔

2021年，4万+项目数量虽然有所减少，但也有10+个。

其中，金湾航空新城的鹏瑞·海玥湾、鹏瑞·金玥湾、崇峰壹号院直接冲上4万/㎡，作为片区地王的崇峰壹号院，更是达到4.6万/㎡，成为当年关注度最高的项目之一。☎【逸璟公馆】营销中心咨询热线：400-066-0916

然而，潮水退去之后，逻辑彻底反转。

能站上4万/㎡以上的在售新盘，已经屈指可数。大量曾经对标4万+的项目，实际成交已悄悄回落至3万-4万/㎡区间，甚至更低。☎【逸璟公馆】营销中心咨询热线：400-066-0916

｜不完全统计，仅供参考

4万+，早已不再是珠海楼市的普遍价格门槛。

4万+楼盘为何变少了？评判标准变了

那么问题来了，为什么珠海4万+楼盘数量越来越少了呢？

房姐认为，核心答案是购房者的评判标准彻底变了！

牛市阶段，楼市普涨红利掩盖了产品差异。很多楼盘靠地段光环、概念炒作就可以卖出高价，户型硬伤、社区短板这些问题都被市场热度忽略，买房人更多是在为预期买单，为规划买单。

但现在，购房者越来越理性，地段之外还看重产品的打造。

高拓展空间、超高得房率、高端会所、景观园林全面升级……“四化”新型住宅、新规产品等形成碾压优势。

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可以发现，如今保持在3万+、冲刺4万+阵营的新盘，几乎都手握硬核底牌：

要么是实用率超100%，产品力拉满，要么是坐拥稀缺的山景、湖景、海景资源，或是手握优质学区，拥有不可复制的城市核心区位，稀缺性无可替代。

反观市场里的旧规产品、传统老盘，如今却陷入两难，户型产品过时、居住体验跟不上，地段红利早已透支，想要加速去库存、回笼资金，唯一可行路径，就是主动降价。

于是，不少曾经风光一时的改善盘，持续释放特价单位，均价逐步回落，最终告别4万+赛道。

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改善客注意，新一轮高端盘蓄势待发

当然，4万+存量楼盘持续缩水，并不代表珠海高端楼市供应枯竭！

很多人看到名单内楼盘变少，会误认为以后难寻4万+新盘。但事实恰恰相反，新一轮高端改善供货潮正在路上。

接下来，珠海将迎来多个4万+/㎡“预备役”项目入市，供应主力依旧是“四化”新型住宅、高标准改善项目。

其中最受市场关注的，当属中海新香洲项目、五洲盛景园两大核心新盘。

中海新香洲项目，是中海于今年5月竞拍拿下的地块，项目用地面积27615.29㎡，共7栋住宅。

｜暂定效果图，仅供参考

项目综合素质相当不错，集新香洲核心地段+1.8低密纯板楼+公园环绕+四化新型住宅+中海高端「萬方安和」产品系+文园中学学区六大核心优势于一身。

👉：7栋楼！刚刚，中海珠海地王，规划正式曝光！

｜暂定效果图，仅供参考

五洲盛景园被誉为“五洲花城四期”，地段同样优越，从教育到商业，再到休闲、生态，所有配套一步到位。

项目自带12班幼儿园，业主下楼即可接送小孩；另外自带沿街底商+二级邻里中心。

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｜效果图，仅供参考

即将开卖的S1地块共有9栋高层住宅，合计1036户。

绿地率35%，多数单位可远眺新香洲城央、城市园林景观。社区内部还打造了人工湖、儿童游乐区等公共设施，进一步丰富业主日常生活。

｜暂定效果图，仅供参考

👉：99-148㎡！刚刚，“五洲花城四期”，7大户型图首发！

项目将推出建面约99-148㎡三至五房全能改善户型，实用率突破100%，实现近乎零公摊的超高空间。

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总而言之，不是珠海没有购买力，而是购房者不再愿意为溢价泡沫买单。

现在买房，地段只是基础，真正决定房子价值的，是看得见的产品、兑现的配套，以及实打实的居住体验。

这一轮4万+楼市的大洗牌，与其说是高端市场的萎缩，更像是优胜劣汰的过程。

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