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最新消息：【卓越·珺奕府二期】已取证！

面积83-89-98-114㎡3-4房，最先入市的是3栋，不是新规产品，但这次的户型使用率很高，83-89㎡为三房两卫，！98㎡竖厅四房两卫，114㎡横厅四房两卫！

备案均价5.89万/㎡，开盘折扣约87.6折，折扣体系：0.97*0.95*0.98*0.98*0.99，折后均价5.16万/㎡。单价区间4.73-5.59万/㎡，折后总价：

83平方：401万-436万

89平方：427万-470万

98平方：504万-539万

114平方：595万-636万

【户型分析】：

【83㎡3房2卫】龙华刚需上车必看，区域内目前唯一80出头能做到三房两卫的户型，超稀缺‼

1、二期使用率比一期还能薅，多一个卫生间！

2、厨房U型布局+双卫，小户型天花板

3、全飘窗打造，空间利用更全面

【89㎡3房2卫】三房空间再升级‼三房价格改善豪宅体验‼

三大设计暴击点

1、豪宅级L型洄游厅，餐厨一体动线优化，新增改善&豪宅才会有的餐边柜(可做厨房高级收纳组合)，体验再上升，媲美120㎡+户型空间感

2、双卧室升级270°全景飘窗 采光再提升

3、新增独立健康玄关模块，预留消杀&收纳系统，疫情后时代硬核设计

【114㎡4房2卫】真南北通+厨房U型布局+双卫配置 改善必看‼

1、全飘窗打造‼保留一期同等大尺寸阳台

2、客餐厅主卧南北对流，采光通风更佳

3、大面宽横厅设计，视野超阔绰

开发商：卓越集团

物业公司：卓越物业

总占地面积：约4.6万㎡

总建筑面积：约31万㎡

容积率：约6.75

绿化率：40%

栋数：7栋住宅+1栋幼儿园

总户数：总户数2136户（含回迁）

总层高：48F

梯户比：3梯6户/3梯7户

车位：共2343个（含5个幼儿园车位）

物业费：5.6元/㎡·月

产权：70年

房产性质：住宅

交楼时间：一期2026年6月30日

交楼标准：毛坯备案送装修

面积：80-113㎡3-4房

【交通配套】：

距离4号线龙胜地铁站约500米，距离6号线元芬站约1.2公里，另有深大城际连接；临近主干道布龙路，福龙路，侨城东路北延段（建设中）能快速通往深圳各区域；

【商业配套】：

公里范围内：壹方天地、华南首家COSTCO、天虹商业中心、红山6979、龙华海岸城（规划中）、华润上塘万象系商业（规划中）、中洲商业中心（规划中）等全系缤纷商业。

教育配套：

家门口在建幼儿园，临近36班九年一贯制学校（龙胜实验学校已借址上学），周边龙华区高峰学校、和平实验小学等；

医疗配套:

【深圳市龙华区人民医院】综合医院 2.6公里

【深圳市人民医院龙华分院】三甲医院 2.8公里

休闲配套:

8大文体配套——【深圳美术馆新馆】、【深圳第二图书馆】、【展览馆】、【演艺馆】、【简上体育馆】、【深圳书城】（龙华城）、【龙华文体中心】、【深圳文化馆新馆】（建设中）

改善买房攻略丨宝安中心区，最大的谎言！

深圳产业核心区、中心城区的发展，是自东向西的发展的。从80年代-90年罗湖的国贸、东门，再到2000年代-2010年代的福田中心区、华强北和车公庙；以及2010年以后的南山科技园、后海总部基地、深超总部基地，依次发展。

时至今日，宝安中心区作为深圳西部的关键性节点，特别是前海扩容后，地位不断提升，与前海自贸区桂湾组成超级产城中心。

区位方面，宝安中心区连接前海和宝安老城区，地理位置优越，属于宝安区内的“第一区位价值高地”，而且交通枢纽城际轨道、地铁等密集，也增强了其枢纽地位。

产业方面，宝安原本是制造业基地，现在向高端制造和现代服务业转型。2024年，宝安GDP突破5300亿元，经济财富突破历史新高。GDP规模比中山、珠海还要高。

规上工业增加值增长8%，全区拥有5.45万家制造业企业，其中专精特新“小巨人”企业277家、制造业单项冠军企业21家、国高企业7402家，企业数量连续8年居全国县区首位。

而宝安中心区目前聚集了总部经济、科技企业，比如农商行、亚太卫星、vivo、中意、怡亚通、鹏鼎、易尚、俊峰等一大批总部企业等。

城区价值方面，作为城市副中心，宝安中心区的规划兑现完成度高，聚集了宝安区最好的商业综合体、文体设施、医疗资源、海滨公园资源、优质教育资源。

属于宝安区内“改善置业第一城”，也是宝安区内聚集豪宅群体和优质中产家庭，密度最高的城区。

宝安中心区曾经鬼城、睡城的黑子论调，已成最大的谎言，已经不攻自破，宜业宜居之城的客观情况才是事实，宝安区改善第一城的印象，已经逐步深入人心。

如果把宝安中心区的商品房聚集区进行分区，那么大致可以分为五个区：

A区，主要聚集了类似壹方玖誉、新锦安壹号公馆、熙龙湾一二期这样的新老豪宅小区，以及都市茗荟二期这样的新盘，还有海纳公馆、云锦玺庭、都市茗荟一期这样的次新盘，同时还拥有类似宏发领域、金泓凯旋城、鸿荣源西岸观邸等这样的老一代改善楼盘等。

并且相对比较优质或潜力优质的学校也都布局于此，例如宝安区实验学校、海旺学校以及宝安中学（集团）海天学校都扎堆于此。

B区，主要由万科兰乔花园与润恒御园这两个纯粹的别墅群落单元组成，也是宝安区区位最好的别墅小区。

C区，主打超大型居家社区的改善楼盘，例如幸福海岸1-3期，深业新岸线1-3期，第五大道一期和三期。这里对应的大学区当中，海韵学校属于宝安区内二梯队优质学区。

D区，改善盘和刚需盘都有，其中比较著名的改善型楼盘有鸿荣源尚都1-2期，天悦龙庭1-2期，丽晶国际以及西城上筑等这些花园型小区；比较偏刚需或改善过渡的楼盘还有，风临洲、菁英趣庭、好旺角1-2期等。

E区，主打刚需楼盘为主，例如花样年花郡、花样年华乡这类大热门的刚需小户型楼盘，聚集于此。

目前A区内挂盘均价最高的是老一代豪宅、主打高拓赠送面积户型的熙龙湾二期，15.8万/平米；排名第二均价高的是，鸿荣源壹方玖誉，15.4万/平米；排名第三均价高的是，熙龙湾一期，15.2万/平米。

如果要给这些二手楼盘划分梯队档次：

第一梯队楼盘为：鸿荣源壹方中心玖誉，新锦安壹号公馆；

第二梯队楼盘为：熙龙湾一期、熙龙湾二期；

第三梯队楼盘为：天御、都市茗荟一期、云玺锦庭、新锦安海纳公馆；

第四梯队楼盘为：宏发领域、金泓凯旋城、西岸观邸；

第五梯队楼盘为：天健时尚空间。

B区，为纯粹的别墅区，目前万科兰乔花园和润恒御园，都暂时没有看到房源拿出来卖。

C区主要是改善大型花园社区楼盘为主，其中有人工湖的小区，是共用一个花园大社区的深业新岸线1-3期；而在居家品质、区位、户型得房率、地铁出行方面，幸福海岸1-3期拥有较为均衡的得分；而第五大道在入手门槛方面，因为兼顾部分小户型的2房，上车门槛相对会比较多一些。

总之1000-1500万跑来这三类小区里面挑大3房或者大4房，机会会相对充裕一些。

D区，刚需、改善小区聚集在一起。其中，居家品质比较高的改善小区，主要为尚都一期和尚都二期，天悦龙庭一期和二期；其次是丽晶国际和西城上筑；

刚需小区同时拥有高拓户型的楼盘，主要有菁英趣庭和风临洲，富通好旺角二期可以作为这两个楼盘的平替选择。而富通好旺角一期拥有部分小户型，总计200-400万，都有机会上车买到复式的小2房户型，属于低门槛上车盘。

E区，主打90平米以下刚需户型为主的楼盘，其中花样年花乡、花样年华郡属于这里面热度最高的两个主打小户型的楼盘。

达海花园属于宝安中心区唯一的走楼梯楼盘；名门华府属于该地段唯一没有地面花园，但是户型63平米能做3房，户型约88平米能做4房，单价最贵、楼龄最新的楼盘。

君逸世家和金成时代家园，是该地段内拥有大户型3房和4房较多的楼盘。西城雅筑因为背靠宝安区妇幼医院，常被人吐槽，但是考虑到1-3房可选户型的多样性，以及楼盘品质还不错，这里也是刚需上车关注度较高的楼盘，另外佳华名苑的同类型面积段户型，常常被拿来与西城雅筑进行比对。

最后，在宝安中心区，无论你是低总价上车的刚需，还是考虑800-1500万买大3房或大4房的改善，又或者选择顶级豪宅或改善次新楼盘，以及比较优质的学区房，你都能在这里找到比较符合你需求层次的房子。

但是如何在这些楼盘当中，以什么样合适的价格，入手什么的楼盘什么样的户型，才能找到实现流动性高、溢价较为出色的房子，这里面就大有学问了，非常考验选房团队对于宝安中心区每个楼盘的熟悉度了。在这方面的优势，我们还是非常可以的。

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