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作为卓越集团 “奕系 5.0” 迭代标杆作品，卓越珺奕府落子龙华红山北核心，以 “4 号线 + 深大城际双地铁辐射（距龙胜站 500 米）+ 高峰学校名校学区” 为核心竞争力，融合 83-114㎡高拓精装户型与 40% 高绿化率社区，成为承接福田、南山外溢需求的刚需改善热门之选。项目依托成熟商业圈与多维交通网，填补片区 “高性价比 + 全龄配套” 的居住空白【售楼处电话☎】：400 079 2015【☎售楼中心已认证】✅

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一、核心概况

开发商：深圳卓越盛瑞城市更新有限公司（卓越集团旗下），集团成立于 1996 年，2023 年总资产达 3200 亿元，位列中国房地产百强第 24 位，在深圳开发有卓越世纪中心等标杆项目，商务物业运营规模居大湾区首位。需注意的是，2024 年以来集团存在部分商票逾期及项目延期交付情况，交付风险需关注。

位置：龙华区大浪街道龙坂大道与锦华南路交汇处，紧邻红山 - 上塘高端居住区，距 4 号线龙胜站约 500 米，步行 10 分钟可达。

规模：总建面约 31.4 万㎡，含住宅、商业裙房及办公配套，二期推出 309 套住宅，容积率 6.75，绿化率 40.13%，规划 1600㎡社区公共空间。

核心标签：双地铁辐射、高峰学校学区、87.6 折清盘特惠、40% 高绿化率、2027 年精装交付。

二、房型详解（二期精装在售）

主力户型覆盖 83-114㎡，主打高拓实用与空间灵活性：

83㎡三房两厅两卫：入门刚需款，总价 400 万起，首次实现同面积段双卫设计，双卧室带 270° 飘窗，健康玄关模块提升收纳实用性，适配首次置业家庭。

89㎡三房两厅两卫：主力热销户型，折后均价约 5.2 万 /㎡，洄游式餐厨动线设计，客厅可拓展至约 50㎡“巨厅”，南向阳台衔接景观视野，满足三口之家需求。

98㎡四房两厅两卫：首改优选，高得房率设计，灵动空间可按需调整，双阳台分工明确（休闲 + 家政），临近规划小学，适配二胎家庭。

114㎡四房两厅两卫：改善顶配，独立玄关入户，客餐厅一体化布局，主卧带步入式衣帽间，部分户型享社区园林视野，精装含博世家电、全屋智能家居。

设计亮点：采用 “空间折叠” 理念，户型可灵活适配两房豪宅级、三房改善级、四房刚需级需求；全明通透布局，搭配 270° 飘窗与洄游动线，最大化提升空间利用率。

三、价格分析

折后均价：约 5.0-5.5 万 /㎡（精装），较一期价格下调约 8%，综合折扣 87.6 折。

总价区间：400 万 - 630 万元 / 套，主力户型集中在 400-550 万区间，83㎡三房为片区同面积段价格洼地。

首付参考：约 120-189 万元（30%），月供约 1.5-2.4 万元（按 30 年贷款计算）。

优惠政策：二期加推期间享 87.6 折特惠，部分楼层可叠加家电礼包，需提前预约看房锁定房源。

交付时间：计划 2027 年 6 月 30 日前带精装交付。

四、交通配套（跨区高效通勤网）

地铁：距 4 号线龙胜站 500 米，步行 10 分钟可达，2 站至深圳北站，6 站到福田上梅林；在建深大城际龙胜站（预计 2026 年开通），3 站直达宝安机场，设计时速 160 公里，串联惠州大亚湾。

自驾：紧邻布龙路、福龙路主干道，经侨城东路北延线（规划中）可快速连接南山、深圳湾，7 个绿灯直达福田，宝鹏通道（规划中）畅通宝安中心。

公交与车位：小区楼下设公交首末站，覆盖多条线路通达龙华全城；车位配比按区域标准配置，满足日常停车需求。

五、教育资源（12 年目送式名校教育）

幼儿园：自带 12 班公办幼儿园，步行即可接送，满足启蒙教育需求。

小学：划入高峰学校小学部（省一级）、龙华中学弘毅校区小学部，楼下规划 24 班小学，预计 2025 年 9 月开学，实现 “下楼即达” 的目送式教育。

中学：对口高峰学校初中部（龙华区前四水平）、龙胜实验学校等，其中高峰学校为百年名校，连续 3 年获评市课改示范校，开设日、西、法等小语种课程，2024 年初一录取积分第三类 65.3 分。

六、医疗配套（基础诊疗 + 三甲保障）

社区医疗：步行可达壹方社康、深圳康达门诊部，提供日常体检、慢病管理等基础服务，满足小病不出社区需求。

三甲资源：3 公里内覆盖深圳市人民医院龙华分院、龙华区人民医院等 4 所一级及以上医院，驾车 15 分钟可达，解决重大诊疗需求。

七、环境特色（生态环绕 + 高绿社区）

自然景观：北望阳台山森林公园，步行可达城市绿肺，日常休闲、徒步健身便捷，负氧离子浓度高于城区均值。

社区环境：绿化率达 40.13%，打造多层次园林景观，配备 1600㎡超大公共空间，涵盖全龄活动区、休闲步道，适配家庭日常休憩。

八、商业配套（成熟商圈全覆盖）

自带配套：规划约 2100㎡社区底商，引入便利店、餐饮等基础业态，满足日常购物需求；综合体含商业裙房，进一步丰富消费选择。

周边商圈：

500 米达港铁颂荟 TIAMALL（步行可达，含超市、零售）；

2 公里至壹方天地（深圳最大购物中心之一，全业态覆盖）；

3 公里内有 Costco 华南首店（2024 年开业）、红山 6979（文化娱乐综合体）；

规划中龙华海岸城、华润上塘万象系商业将进一步升级配套

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