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合正檀悦府坐落于龙华区龙华街道油松社区民望路与骏龙路交汇处，地处龙华、坂田交界产业金三角，由合正集团打造，属于山嘴头工业区城市更新单元，总占地约 1.59 万㎡，总建面约 19 万㎡，容积率 8.82，是高密度商住综合体。

项目总平图

项目外立面效果图

楼栋配置：4 栋 32-47 层高层住宅 + 1 栋 33 层办公 + 6 班公立幼儿园，住宅合计 882 套（含 104 套保障房，商品房独立分区），车位 1290 个，车位比 1:1.46；

主力户型：81㎡三房一卫、95-96㎡三房两卫、116㎡四房两卫，精装交付，预计 2026 年 10 月交楼；

价格区间（2026 年 6 月）：单价 4.3-4.5 万 /㎡，81㎡三房 348 万起，116㎡四房 500 万起，主打低首付分期政策，面向华为、富士康产业刚需客群。

二、区域板块价值：产业 + 商圈双重辐射，短期界面一般、长期更新红利

1. 区位核心优势

项目同时占据两大核心红利带：1）坂雪岗科技城产业辐射：直线距华为坂田基地约 1km、富士康科技园 1.5km，片区聚集数十万高新技术从业者，稳定租房、购房需求托底流通性与租金，是典型产业刚需盘；2）龙华超级商圈覆盖：纳入深圳 7 大国家级引领级商圈规划，片区整体规划商业体量 200 万㎡，未来商务、消费、人流持续扩容，住宅溢价高于外围片区约 25%。

2. 片区短板与长期预期

现状硬伤：地块四周被城中村、老旧工业区包围，城市界面老旧，人员混杂，短期环境观感较差；油松片区旧改体量超 1500 万㎡，但深圳旧改周期普遍 8-15 年，改造落地缓慢，未来数年可能伴随施工噪音、粉尘影响居住体验；

规划利好：整片油松片区统一城市更新，未来将淘汰低端厂房、城中村，替换住宅、商业、绿地，长期片区居住面貌、物业价值有修复提升空间。

三、交通配套：轨道规划红利突出，短期自驾高峰拥堵

（一）轨道交通（核心卖点）

四轨交汇布局，地铁是项目最大核心竞争力：

地铁 25 号线（在建一期，上油松站）

：直线距离仅 100 米，步行 3 分钟可达，规划 2026 年底通车，3 站直达深圳北站，可换乘 4 号线通达福田，串联龙华、坂田；

地铁 22 号线（市域快线，五期在建）

：油松站距项目约 500 米，纵贯福田 - 龙华 - 龙岗，直达香蜜湖、车公庙、福田 CBD，大幅缩短跨区通勤时间；

地铁 27 号线（规划）

：油福站约 900 米，连接前海、坂田，打通西部科创走廊；

深惠城际（民治北站）

：直线约 2km，未来直达东莞，湾区跨城通勤便利。

客观短板：25 号线当前尚未通车，交楼后 1-2 年内无成熟地铁通勤，现阶段依赖自驾 / 公交；龙华大道、布龙路早晚高峰常态化拥堵，自驾往返福田、南山耗时普遍 40-60 分钟。

地铁线路规划图

（二）自驾路网

紧邻龙华大道、工业路、布龙路、梅观高、珠三角环线高速五大主干道：

深华快速路已通车，15 分钟直达深圳北站；

不堵车理想状态 30 分钟抵达福田 CBD、南山科技园；

高速出入口近，自驾往返东莞、观澜便捷。

（三）公共公交

项目 1 公里内 16 个公交站点，覆盖 312、334、M233、M269 等 15 条公交线路，直达龙华中心、坂田、福田、罗湖，弥补地铁未开通阶段通勤缺口。

四、教育配套：全龄目送式教育，公办名校学区兜底

1. 家门口一站式基础教育

自带 6 班公立幼儿园

：社区内部配建，下楼即达，低龄儿童无需远距离接送；

隔壁 24 班新围小学（在建）

：与项目一路之隔，规划 1080 个公办小学学位，规划已完工，就近入学实现纯 “目送式教育”，无远距离通勤风险。

2. 现行公办学区（2025 龙华官方划片）

小学可选：松和小学（省级公办老牌小学）、龙华教科院附属外国语学校小学部；

初中可选：新华中学（龙华头部公办，中考成绩常年全区前三，重点高中升学率超 80%）、清泉外国语学校初中部、龙华教科院附属外国语学校初中部。

3. 教育短板

片区优质高中资源距离较远；紧邻小学楼栋会受上下课铃声、操场噪音影响，低楼层噪音干扰明显。

五、商业配套：日常消费成熟，高端商圈 1.5 公里可达

商业分为社区底商、步行配套、大型商圈三层体系，生活便利性充足：

项目自持商业

：约 7575㎡创意底商，规划生鲜超市、餐饮、便利店、药店等基础业态，满足买菜、餐饮、日常零售需求；

步行 5 分钟成熟商超

：直线 100 米东环天虹商场，日用百货、服饰、餐饮齐全，即时消费无需开车；

1.5 公里核心大型商圈

壹方天地：约 1.6km，深圳北部最大 60 万㎡航母级商业，影院、商超、奢侈品、餐饮、亲子全覆盖，日均客流 10 万 +；

周边补充：万众城、绿景佐阾香颂、岁宝百货、坂田天虹、山姆会员店、Costco 会员店，全档次消费全覆盖，周末休闲购物选择丰富。

整体商业无明显硬伤，刚需日常、家庭休闲、高端购物均可覆盖，短板仅为壹方天地需短途自驾 / 骑行，无法纯步行直达。

六、周边环境、文体与医疗

1. 生态与居住环境

短期劣势：周边农民房、小型加工厂密集，流动人口多，城市界面杂乱；项目容积率高达 8.82，楼栋 40 层 + 超高层，社区内部园林占地面积小，活动空间有限，居住舒适度偏低；物业费 5.38 元 /㎡，片区内偏高；

长期改善：片区超 1500 万㎡旧改持续推进，未来厂房、城中村拆除后新增绿地、公园；3 公里可达龙华环城绿道、超核绿心公园，适合周末户外休闲。

2. 市级文体配套（3 公里范围内）

龙华文化广场、龙华文体中心、深圳书城龙华城、深圳美术馆新馆、市图书馆北馆、文化馆新馆，文化、运动、展览资源丰富，弥补片区休闲短板。

3. 医疗配套

现有：龙华人民医院、坂田医院、社区社康中心，基础诊疗充足；

规划新增：新华三甲医院、广州医科大学附属龙华医院、区第二儿童医院，远期三甲医疗资源升级。

【户型鉴赏】

檀悦府户型图欣赏

极简·MUJI风：年轻家庭则更追求一种品居硬核，格调雅致的极简·MUJI风，这是质在生活的岁月静好。

以木为器 质在生活

格调·台式风：生活回归、臻品格调的台式风，以品质、艺术、雅致的基调，享精致世界的生活美学。

生活回归 臻品格调

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