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项目基本信息:

1、开发商：深圳晟越房地产开发有限公司

2、物业公司：广州越秀物业发展有限公司深圳分公司

3、物业管理费：待定，参考3.9元/㎡

4、总占地面积：1.53万/㎡

5、总建筑面积：13.68万/㎡

6、容积率：6.23

7、绿化率：30.03%

8、产权年限：待定，70年产权住宅

9、总户数：979户

10、总栋数及楼高：5栋，31-38层

11、梯户比：2梯4户/2梯5户，3梯6户

12、车位数：1039个

13、车位占比：1：1.06

14、交楼时间：期房，预计在2028年上半年（2027年12月前）

15、交楼标准： 精装

项目户型新规优化，得房率约98%，设计合理，空间利用率高。

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规划测评

项目位于光明科学城核心，大湾区国家科学中心重点区域。汇聚23个科技项目，形成七大产业集群，吸引19万人才。

区域发展带来高净值人群，推动住房需求。越秀星科源启地段优越，房产增值潜力大。新湖板块聚集光明科学城75%科技载体，包括深圳理工大学、中山大学（深圳）等高校和科研机构，促进“产学研”融合，提升区域价值。项目位于新湖中心，构成“生活黄金三角”，便利享受三区配套，实现工作、生活、休闲的便捷切换。

地块规划：首推01地块，占地1.53万㎡，建面13.68万㎡，计容9.55万㎡，容积率6.23，绿化率30.03%。由5栋住宅组成：1栋1单元33层、2/3单元各31层、4单元38层、5单元公租房32层。地下车库含公交首末站。

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交通配套测评

交通：购房者需重视交通。项目近1km内有6号线支线圳美站、光明站。6号线可换乘13号线（预计2025年通车），30分钟达南山商务区，通勤合理。13号线二期预计同年底通车，光明城站为枢纽，实现地铁高铁无缝衔接。周边龙大、南光高速环绕，自驾40分钟可达福田、东莞等，满足跨城通勤需求，便利出差和区域活动。

教育：越秀星科源启提供全龄教育资源。项目内规划18班幼儿园，东侧拟建36班九年制学校，未来一站式服务。中山大学深圳附属学校（小初）教学质量高，2025年9月学位充足。周边高校环绕，形成全链条教育体系，促进孩子成长。

生态优势：越秀星科源启环抱自然，宜居舒适。项目近科学公园北翼、光明欢乐田园及2000万㎡生态廊道，实现“城园融合”。业主可随时亲近自然，享受清新空气、田园风光和公园设施。科学公园提供多样休闲空间，光明欢乐田园营造宁静氛围，提升生活品质。

医疗：项目1公里内有中山大学附属第七医院，3.5公里处有光明人民医院，均为三甲医院。中大七院设备先进，医生团队知名，提供全面医疗服务，保障业主及家人健康。

户型评测

项目主推89-131㎡的3-4房，得房率超98%，市场领先。

以89㎡A1户型为例，客厅270度采光，无主厅化设计，凸窗80cm深，空间灵活。玄关S型冰箱位，优化厨房空间。主卧270度凸窗，视野开阔。卫生间上下水管外置，节省空间且美观。

约89㎡的B1/B2户型，市场上罕见的小面积南北通透设计，客厅和主卧均享有南北对流窗，通风优越。独立玄关配备采光窗，提供充足收纳并增强隐私。无承重墙分隔客厅、卧室、厨房和餐厅，方便业主根据需求灵活改造，适应不同家庭阶段，实用性强。

约112㎡C1户型，空间灵活，无剪力墙限制，适合不同家庭结构。玄关旁独立房间可作电竞房、工作室或父母房，私密性强。主卧270度凸窗采光佳，南向大阳台晾衣与观景分离，保护隐私且不影响客厅采光。

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