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【寰侨观邸基础指标】

项目名称：寰侨观邸

户型分布：

A户型396平，单价6-7.1万 ， 总价：2350-2800万

B户型439平，单价6.7-7.7万，总价：2950-3360万

C户型323平，单价6.7-7.5万，总价：2150-2420万

D户型446平，单价7.7-8.7万，总价：3450-3860万

楼层分布：23-29层

电梯位：400个

层 高：约3.9m

梯户比：4梯4户

交楼时间：2026年1月1日

交楼标准：带装修

玻璃幕墙：三层双银超白LOW-E中空夹胶玻璃

物业收费：12元/㎡·月

物业公司：深圳市寰侨物业有限公司（五大行-仲量联行物管顾问）

项目地址：中国•深圳•华侨城 深云西路二路与深云四路交汇处。

【MO产品的优势】：

第一，M0用地性质物业能抵扣税费。

若是购买1000万的M0性质房产，首先能抵90万的增值税，250万的企业所得税，一共可以抵扣340万。

第二，M0用地性质物业可以计提折旧。

M0用地性质房产属于公司的资产，可冲抵企业成本弥补企业的亏损，最重要的是房产增值之后过户的时候可以选择股权转让。

这和个人名义购买物业又有什么区别呢？

普通公寓、商办、商铺二次交易时需要交增值税、1.5%的个人所得税、5%的土地增值税以及3%的契税，而用公司名义购买M0性质物业只需要交20%的个人所得税和0.42%的房产税。

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购买公寓具有以下多种好处

1. 不限购不限贷

购房资格灵活：在很多城市，公寓不受限购政策的限制。这对于那些没有本地户口或者已经有多套房的投资者或自住需求者来说，是一个很大的优势。比如在一线城市，住宅购房名额紧张，而公寓则提供了一个在理想城市拥有房产的机会。

贷款政策宽松：公寓的贷款政策相对住宅更为宽松。即使买家已有多笔住房贷款记录，购买公寓时仍有可能获得贷款。

2. 位置优势明显

处于核心地段：大部分公寓位于城市的核心区域、商圈周边或交通枢纽附近。这些地段交通便利，配套设施完善。例如，城市中心的公寓往往靠近写字楼、购物中心、餐厅和娱乐场所，居民可以充分享受城市的便捷生活。

交通出行便捷：靠近地铁站、公交站等公共交通站点是公寓的常见特征。这使得居住者能够快速地到达城市的各个角落，减少了通勤时间和成本，无论是上下班还是外出游玩都更加方便。

3. 总价低门槛低

资金压力小：公寓的面积通常比住宅小，因此总价相对较低。对于首次置业者或资金有限的投资者来说，较低的总价意味着较低的首付和月供，降低了购房的经济门槛。比如一个年轻的单身白领，可能难以承担住宅的高额首付，但可以通过购买公寓实现自己的居住梦想。

投资成本可控：从投资角度看，较低的总价使得投资者可以用较少的资金进入房地产市场。如果市场行情良好，公寓价格上涨或租金收益增加，投资者仍可获得可观的回报，而且风险相对更容易控制。

4. 配套设施与服务好

生活设施齐全：许多公寓周边配备了丰富的生活设施。除了前面提到的交通、商业配套外，还可能有健身房、游泳池、会所等休闲设施，为居民提供舒适的生活环境。

物业服务优质：公寓一般由专业的物业公司管理，提供高品质的物业服务。包括 24 小时安保巡逻、门禁系统管理、公共区域清洁和维护等，保障居民的生活安全和舒适。

5. 多功能用途

自住舒适：公寓可以作为自住用途，为单身人士、年轻夫妻或小家庭提供温馨的居住空间。其紧凑的户型设计和齐全的配套设施能够满足基本的生活需求。

投资灵活：公寓是一种灵活的投资产品。投资者既可以长期出租，获取稳定的租金收益，也可以在房产市场价格合适的时候转手出售，获得房产增值收益。此外，还可以根据市场需求将公寓做成工作室等，实现多种经营。

6. 装修风格时尚

符合现代审美：公寓在设计和装修上往往更注重时尚感和现代感。从建筑外观到内部装修，通常采用简洁、大方的设计风格，配备现代化的设施设备，如智能家居系统等，符合年轻一代的审美和生活习惯。

使用方式

天差地别

商住公寓可以商业和住宿两用的，如商业公寓就可以自用，也可以方便对外租赁；

写字楼严格来说是不用于住人的，主要用于商业办公使用。

投资门槛

各具差异

商住公寓投资长期可行：

目前公寓产品以投资门槛低，投资很灵活的特点受到市场青睐，但目前公寓市场收益率并不太高回报周期较长，想通过短炒方式获得叫高利润的可能性并不大。

投资写字楼对经济实力有更高要求：

从商务用房的投资成本来看，虽然作为商业地产，写字楼不受限购等因素的影响，但目前写字楼最低首付不得低于50%，多数银行在贷款利率上上浮20%，这些因素都抬高了写字楼投资的门槛，因此对个人投资写字楼的经济实力有更高要求，各种税费的缴纳额度也比住宅类高出许多。

租金大比拼

哪个更赚钱

说到投资回报，租金自然是绕不开的话题。一般来说，写字楼的租金要高于商住公寓。毕竟，商业用地的价值通常更高，而且写字楼往往能吸引更多企业入驻，从而带来稳定的租金收入。不过，这也得看你的投资眼光和地段选择。毕竟，在繁华的商业区，商住公寓的租金也不容小觑需要从长计议

软件服务

物业管理

商住公寓属于精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；在管理上主要由物业管理，维护公寓水、电、卫生和设施安全就可以了。

写字楼的服务一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。如一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下工夫。

公摊面积

买的值不值

从公摊方面来看分两种情况，第一种如果商住公寓和写字楼是同一个楼盘的基本会相同，否则写字楼的公摊相对商住公寓要大些。第二种如果是高层的写字楼，这里的高层一般指高度超过100米的写字楼，比如150米高，按必须设置避难层，所以公摊就会比商住公寓高出许多

抵押贷款

共性和差异化

首先，从贷款成数和利息角度来看，写字楼和公寓的抵押贷款似乎并无太大差别。

差异主要体现在抵押贷款的审核过程公寓相对简单，办公楼相对复杂

写字楼抵押贷款时需要提供租赁合同，以确保抵押物的价值稳定。

由于写字楼通常涉及较大的金额，借款人必须具备营业执照，以证明其具备合法经营资格。

银行还会要求借款人的流水覆盖贷款金额，以确保其具备足够的还款能力。这一要求使得写字楼抵押贷款的门槛相对较高，许多投资者可能因无法满足条件而望而却步。

备注：

部分登记在公司名下的写字楼客户在申请抵押贷款需要满足以下条件：

企业必须合法注册并具有独立法人资格

公司写字楼必须是企业的合法产权，并且无其他抵押、查封或纠纷

企业需要提供相关的贷款申请材料，如企业营业执照、财务报表、贷款用途说明等

企业的信用状况需要良好，包括信用记录和还款能力.

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