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最新消息：

新品备案均价约4.48万/㎡，备案总价区间约为380-462万/套。开盘综合折扣约9折，折后均价约4.44万/㎡，折后总价区间约为343-418万/套。其中，约89㎡三房两卫折后总价约343-366万，约99㎡三房两卫折后总价约377-418万。

基础信息：

总占地面积：约81万平方米

总建筑面积：约410万平方米

08地块：占地约2.7万平方米，建面约37.9万平方米，08地块总栋数5栋

总楼层：58/59层

总户数：1548户

车位：1598个

容积率：9.23

物业费：5.3元/月/平

产品类型：（住宅）

梯户比：四梯六户

批地：2023年12月6号

户型面积：约88/98/108/117/142平（3-5房）

交楼：2026年12月精装

开发商：深圳市嘉创投资有限公司（鸿荣源集团）

物业：鸿荣源物业

【区域介绍】：

项目隶属鹭湖中心城，点睛龙华北中心，规划为深圳市级功能中心，与北站国际商务中心构筑龙华南北“双中心”格局，升级“行政+科技+文化+生活”综合服务功能，成为深圳北部新中心。（信息来源：深圳市龙华区国土空间分区规划（2021-2035年）草案）

全国规模最大的高端医疗装备产业发展集聚区，实施范围约71万㎡，规划容积约145万㎡，未来将引入重点企业突破500家，打造产值约1500亿。

交通方面：

首推地块距离4号线延长线观澜站约500米，下地铁走大概6-8分钟可到现场，交通挺便捷，且周边学校、商业、医疗等配套都不错，基本上都在步行15分钟的范围内，

双轨：本案直线约500米即达4号线观澜站、有轨电车新澜站，可实现双轨出行，地铁10站即达深圳北站，16站即达福田CBD，横纵贯穿深圳，连接外环光明、龙岗、盐田等其他核心区。

教育方面：

根据2023年龙华教育局学区划分，小学学区划分在观澜中心学校小学部，初中学区划分在观澜中学

△观澜中学

商业方面，项目自带壹方系列商业，200米百佳华广场、4公里内从容抵达，观澜天虹、观澜湖新城MH Mall等繁华商圈环绕，未来鸿荣源百万旧改计划打造约63万㎡大型商业综合体，约20万㎡商业加码，打造区域潮流风向地标，创造理想生活的烟火气。

文娱方面，楼下即是锦山公园，约2KM内松元公园、观澜老街公园、大步巷南公园、深圳民法公园、马坜社区公园、观城社区公园6大公园环伺，生态自然环抱，悦享生活诗意

2公里内即可抵达各大人文艺术场馆，例如深圳观澜美术馆、龙华图书馆、观湖文化艺术体育场馆、全能的文化体育新地标—观澜文化体育中心（在建中）、龙华人文四馆（在建中）等，感受历史文脉新生，用人文凝固过去、现在和未来。

深圳独创规划超3.6km空中连廊，串联5大公园，商业，住区、办公、文化休闲、生态康养等多个特色主题环游路线，超23公顷的生态公园，奢享密度比肩香蜜湖。

【户型分析】：

88平：3房2厅2卫，西北/东北朝向，套内使用率75.4%（不包含赠送）

98平：3房2厅2卫，西南/东南朝向，套内使用率75.4%（不包含赠送）

108平：4房2厅2卫，西南/东南朝向，套内使用率75.4%（不包含赠送）

117平：4房2厅2卫，西南朝向，套内使用率75.4%（不包含赠送）

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优点：

1、超大小区，超大商业：深圳小区总是只有几栋甚至独栋，大家各玩各的，这样的大社区，看上去会更整洁一些，规划的合理性也会强。

2、教育配套完善：项目规划有 3 所幼儿园，还有 1 所 72 班九年一贯制学校，1 所 54 班九年一贯制学校，存在引进名校的可能性。

3、交通便捷：紧邻地铁 4 号线延长线观澜站，距离约 300-500 米，步行 6-8 分钟即可到达，且周边有多条主干道，如龙澜大道、观光路等，自驾出行便捷。

4、小户型总价相对较低：按马路对面的二手小区成交价4.1万计算，89㎡总价在365万左右，并且开盘折后可能去到3万多，总价300万左右。如果保障房6折计算，总价200出头，首付30万，可以4号线通勤福田上班，如果再做个1字头总价起步价的，20多万深圳安家，可以可以，广告语都帮他们想好了。

缺点：

1、容积率太高：现看到的几个地块容积率都在10左右，设计讨巧，靠蹭公共公园，满足绿植需求，但人口密度太大，舒适度一定影响，如高峰期等电梯、公共空间拥挤等

2、项目开发周期长：共分8期开发，整个项目的建设时间长，开发过程中会面临不确定因素，如施工噪音、交通拥堵等对前期入住居民产生干扰。

3、学位不确定性：虽然规划有学校，但目前关于学校的具体引进情况和教学质量存在一定的不确定性，对于重视子女教育的家庭来说可能需要进一步关注和考察。