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【开云府】将继续推出特价房源，面积124㎡的三房和203㎡的四房，单价5.4万起，今年6月份精装修交付，这周六直接认购，周六之前可以认筹20万锁定房号！开云府包含住宅、写字楼、商业和五星级酒店，住宅T1栋4梯6户，T2栋4梯4户，面积124-129-133-203㎡3-4房，共418户，备案均价9.66万/㎡！
本批次推售的特价房源：
1-1804，123.73㎡，54646元/㎡
1-1904，123.73㎡，54706元/㎡
1-2004，123.73㎡，54766元/㎡
1-2104，123.73㎡，54826元/㎡
1-2204，123.73㎡，54886元/㎡
1-2304 , 123.73㎡ 54946元/㎡
1-2304 , 123.73㎡ 54946元/㎡
1-2404 , 123.73㎡ 55006元/㎡
2-2501 , 202.32㎡ 57139元/㎡
在项目周边配套方面：
交通配套方面，山海丹华府距离2/8号地铁线“赤湾站”大约300米，步行仅需约5分钟即可到达。从这里乘坐地铁2站便可抵达海上世界和前海妈湾。此外，附近正在建设小南山隧道，待建成后将能够直达前海核心区；还有妈湾跨海通道也在建设之中，开通后可实现无缝对接中山通道，直通腾讯科技岛，进一步提升区域的交通便捷性。
学校配套方面，在距离项目200米处设有南二外赤湾学校，为周边居民子女提供了优质的教育资源。
南山中英文学校是一所九年制公办学校，设有41个班级，其中小学26班，初中15班。该校提供涵盖小学至高中的12年一贯制教育，并于2023年9月正式开学，特别开设了协同港籍学生班，得到深圳教育局与香港教育局的共同批准，确保了学校的办学稳定性和学生与香港学校之间的无缝衔接。
商业配套设施方面，项目周边约200米处有约4.6万平方米的赤湾汇商业（待营业），距离项目约1.9公里处正在建设一个约46万平方米的太子湾高端商业综合体，该项目建成后将成为深圳市最大规模、最高端的购物中心之一，内含K11ECOAST、兰桂坊太子湾等知名商业品牌。此外，距离项目约2.2公里的地方是海上世界商圈，通过两站地铁即可到达前海印里和前海世贸中心等商业综合体。
作为K11在内地的首家旗舰项目，K11 ECOAST计划于2024年底开业运营，总建筑面积约22.85万平方米。该项目延续了K11品牌的“艺术·人文·自然”核心元素，包括K11购物艺术中心、K11 HACC多用途艺术展览空间、K11 ATELIER办公楼及Promenade海滨长廊等设施。
K11 ECOAST旨在打造中国有影响力的海滨文化艺术区，预计开业后将成为深圳最大的购物中心之一，并成为粤港澳大湾区的商业新标杆和名片。
目前，项目主体已封顶，门窗框架和玻璃幕墙已完成约95%。后续将逐步进行园林景观、室内装修以及地下室装修。尽管合同约定交房时间为2026年3月，但根据实际工期节点，预计2025年10月即可交付。
该项目大面积采用灰色铝板和三层超白LOW-E玻璃类幕墙，以提高建筑的安全性、耐腐蚀性和耐久性，确保建筑外观美观，展现公建化先锋立面的高品质。
该住宅项目提供1:1的梯户比，31层以下每层设有五梯五户，31层以上则为四梯四户，确保了更高的私密性和居住舒适度。社区主入口前设有迎宾广场，拾级而上进入后可见精心打造的园林景观，以及一个豪华的酒店式归家大堂，营造出尊贵的回家仪式感。
约4300平方米的社区园林以“海岛花园”为主题，通过独特的皇家园林设计手法，创造了多个岛屿状特色空间，为住户提供了独特的滨海花园体验。社区内还配备了双泳池（儿童与成人）、阳光草坪、全龄儿童活动区及四大主题多功能会所等设施，全面满足业主的休闲生活需求。
车库的设计同样考究，采用大面积天然浅色石材，并点缀以天然奢石，顶部则使用金属构件结合灯带装饰，增强了层次感，体现了项目的高端品质。此外，该项目还提供了113平方米的三房两厅两卫户型选项。
假如蛇口一块正常的住宅用地，容积率在5左右，产权为70年，占地面积在7、8万平米，这个价格是可以接受的，可开云府的土地性质，决定了这个价格定价太高，可谓定价策略出现的一次严重失误。
9.65万每平米，这个价格，在赤湾不算贵，这个区域也值这个价格。可对于开云府这种性质的物业形态，商业性质地块，价格却高得离谱。
有不怀好意的中介拿开云府与隔壁半山臻境相比，那能一样吗？一个是纯住宅，一个是商业综合体的商改住建筑。居住的舒适度与体验感完全不同，毫无可比性。
何况只有31年的产权，会严重影响二手房出售时的贷款问题，假如入伙六年后，你想把二手房出售，房子贷款年限只剩二十年了，这严重影响到了房子的流通性。
其一：从二手房维度来看，开云府与周边倒挂5万/平。
这些年来，蛇口赤湾鲜少有新楼盘入市，也正因此赤湾片区每出现一个新盘都会引起一波关注，从过去的山语海、半山臻境、前海宸湾，再到现在的开云府
据悉，尚未获批预售前，开云府吹风单价10万/平出头，而开云府旁的商品住宅-山语海二手房成交价曾经攀高到15万+/平，今年4月份山语海一套建面约168平的户型成交单价12.37万/平。（二手成交价参考自：行舟深房小程序APP）
彼时，算下来开云府的吹风价与山语海二手房成交价之间价差约2万/平，100平的面积价差200万左右。
所以，一开始开云府就“拿捏”了一拨人。
现在，开云府即将来了，单价仅7万+/平起，与山语海12.37万/平的成交价差约5万/平，价格诚意直接拉满。
其二：开云府有可能是板块内往前2年往后1年新房中，价格非常“香”的项目。
把时间线展开看来，赤湾片区内2021年拿预售的半山臻境预售备案单价10.14万/平，2022年入市的前海宸湾卖10.43万/平（均价），尚未备案的深铁熙府商品房限价9.61万/平。
与他们相比，开云府的价格显然是更有吸引力的。
也就是说，无论是深圳各核心区重点板块来看，还是与周边新房二手房对比，开云府价格都有优势，是今年深圳重点中心板块中价格极有诚意的项目之一。
当然了，对于购房者而言，价格有诚意的项目不代表一定值得买，比价格诚意更重要的是项目的本身、配套赋予项目的能量以及区域未来的发展潜力等等，是否能够与价格匹配。
该户型设计采用竖厅布局，配备电梯入户和独立公共区域。其特点包括LDKB一体化设计、动静分区、三开间朝南、客厅连接次卧设有超大观景阳台、主卧大套间、二字型厨房带小生活阳台及干湿分离的卫生间。得房率为72.07%（不含赠送面积），整体朝向为西南。另一款124平方米的户型同样采用电梯入户和独立公共区域的设计，竖厅格局与LDKB一体化相结合，确保了动静分区。此设计还包括主卧套间和一个多功能房间，可作为书房使用。U型厨房和公卫三段式分离提升了居住的舒适性和便利性。得房率同样为72.07%，朝向为西南。对于139平方米的四房户型，设计采用了横厅南北通透的格局，客餐厅拥有6.1米的开阔空间，实现了LDKB一体化设计。五开间朝南，主卧采用大套间设计，并配有6.1米长的观景大阳台。U型厨房和公卫三段式分离进一步提升了居住体验。得房率为72.07%，而朝向则为西北或东南。167㎡高区五房两厅三卫住宅概述
车库的设计同样考究，采用大面积天然浅色石材，并点缀以天然奢石，顶部则使用金属构件结合灯带装饰，增强了层次感，体现了项目的高端品质。此外，该项目还提供了113平方米的三房两厅两卫户型选项。
本住宅提供两种精心设计的高区户型，分别位于1栋03/2栋02和1栋02/2栋03。电梯直接入户，附带独立公共区域。这些户型均采用竖厅双龙抱珠格局，确保四开间朝南，以最大化自然采光。主卧设计为宽敞的套间，配备1个多功能房间，可灵活用作书房。此外，还设有一个6.4米长的观景大阳台，L型厨房带有1个生活阳台，卫生间则实现了干湿分离。得房率为72.07%（不含赠送面积），朝向西南。
优势：
1、买房三件套：
①、地铁：紧邻地铁2/5号线“赤湾站”，紧邻12号线，还有规划24和28号线，快速通达前海、宝中等核心区域；
②、教育资源：周边拥有南二外赤湾学校，规划两所九年一贯制学校，还有南山中英文学校、深圳贝塞斯国际学校、深美国际学校等国际学校；
③、商业：旁边约4.2万㎡商业可满足日常生活所需；
2、项目品质较高：
①、居住纯粹：小区为纯商品房社区，无保障房、无回迁、无商业，居住氛围纯粹；
②、一梯一户：面积为113-167㎡3-5房，购房门槛起点较高，意向多为高净值人群，而且全部一梯一户的配比，拥有较好的居住体验；
③、楼盘品质高：拥有超6米大景观阳台，户型方正，采光通风好，外立面大规模采用灰色铝板和玻璃幕墙，不仅颜值高，还具有较高的安全性、抗腐蚀性，经久耐用，历久弥新；
3、景观资源：项目南面无遮挡，看海景，视野开阔，而且周边有大小南山、赤湾山等山景资源，还有文天祥纪念公园、天后宫、左炮台等历史人文景观；
劣势：
1、小区规模较小：项目占地约1.1万㎡，两栋住宅楼，小区公共空间较小，影响居住体验；
2、配套稍显欠缺：周边缺乏大型综合商业，有规划但需要一定的时间兑现；
3、城市面貌不佳：项目紧邻赤湾码头，经常有货柜车经过，还有周边存在一些旧改项目，施工期间可能会对周边环境和生活造成一定的影响，例如施工噪音、粉尘等；
4、车位比不足：总共规划380户，车位仅330个，车位配比1：0.87，车位比不足；
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