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万科深业·湾中新城位于马鞍岛腹地，与前海隔海相望，是岛上迄今唯一对望前海的滨海项目。

项目内规划建设有约19.3万㎡的总部集群办公，其中约250米高双塔“未来之门”，将成为黄金内湾西岸的城市封面！

万科深业·湾中新城示意图

2. 会展中心崛起

万科深业·湾中新城还规划建设有建面约15万㎡的会展中心。

众所周知，会展产业是当代经济新引擎，凭借1:9的产业带动效应，通过举办大型国际会议、展览活动，可以促进城市经济发展，改善城市形象、提高城市知名度。

比如杭州国际展览中心、郑州会展中心、广州琶洲会展中心等，都是一座会展中心带动了所在片区价值的巨幅提升。

未来湾中新城将给金融、旅游、酒店、交通运输等诸多行业带来巨大的商机，促进片区高速发展。

3. 高端商业街和度假体验区

万科深业·湾中新城打造有滨水休闲商业街、都市生活艺文客厅、海边度假体验区等一系列商业休闲配套。

闲暇时间和朋友在滨水休闲商业街打卡一个新开的美食餐厅，或者和家人到海边度假体验区散散步，吹吹海风，生活好不惬意！

万科深业·湾中新城示意图

4.丰富的教育资源

教育配套方面，万科深业·湾中新城规划有2所幼儿园和1所36班公办小学，孩子在家门口就能享受到优质教育。

此外，在马鞍岛35平方公里土地上更是规划了40所学校，将打造成一站式全龄教育高地，深圳家长们再也不用为“上学难”操碎了心。（具体教育资源分配以政府公布为准。）

图源：中山房叔

（规控图时间：2019年）

5.周边配套醇熟生活氛围浓厚

在万科深业·湾中新城周边，还规划建设有7大文体、5大商业、7大医疗配套，以及13个湿地公园、4个广场等优质配套，舒适便捷的生活可轻松开启。

7大文体：大湾区博物馆（建设中）、翠亨音乐厅、海洋艺术中心、会议会展中心、中山科学馆、海湾剧场、体育公园

5大商业：欢乐海岸、购物公园、海湾风情街、海港商业广场、滨海酒店

7大医疗：前海人寿中山医院、生态疗养院、医药研究所、国际生物医药创新园、生物医药总部基地、国际医院、澳科大医院（三甲级医院）

了解到万科深业·湾中新城优质而丰富的生活配套，小梁和女友开始对未来的新生活有了更大的期许。看一场话剧，听一场音乐会，悠闲而轻松的度过一个周末，这样的生活在不久的将来就可以实现。

我们认为，深铁前海时代尊府的旧有的定价体系，和现在的地价，完全脱节了。

去年，前海桂湾“前”地王，楼面价约8.42万/平米，今年入市备案均价14.2万/平米，套均约2400万，目前去化接近9成。

说明核心区好地段，好配套，高地价、高总价的好房子，去化表现好的路，已经被当下市场验证跑通。

有了这个通路，今年前海桂湾新地王，以约9.59万/平米成交后，明年预期均价应该会站在15万/平米+的可能性非常的大。

而深铁前海时代尊府，

作为整个前海桂湾纯商品房、占地面积最大、唯一高端的准现房新房项目，

之前都是分批出售。

2023年12月23日，项目首推270套房，开盘当天日光；

2024年3月份加推334套房，开盘当天去化约82%，成为当年开年去化率最高的项目；

2025年4月底58栋推出76套房，开盘一小时去化超90%；当年8月份，再次新推171套房，开盘2小时去化约81%。

目前59栋住宅单元，推出的大平层房源，备案均价11.55万，实际成交10.6万。

它这个价格，是限价年代核定的，那时候地价有顶、售价有顶，备案价沿着老轨道一批批走下来。

但等它卖到现在，游戏规则已经换了：地价不封顶，售价不再硬性限价，新盘按市场定价。海晏府的14.2万就是这么备出来的。

于是少有的一幕就出现了，同一个桂湾，同一片配套，一个项目按旧规则的逻辑去定价，而新的项目，全部按新规则去定价了。于是，中间差着将近4万。

这个倒挂，并不是说深铁前海时代尊府的产品有什么问题。恰恰相反，是它被锁在了旧价格体系里，而新地块正在把周边的价格基准一块一块抬高。

而且桂湾宅地供应也明显收紧。后续桂湾只剩一块不足10000平方米的宅地待拍，这意味着前海桂湾新增宅地供应，进入趋于“0供应”的短缺时代。

所以，深铁前海时代尊府的红利一下就显现了。旁边的地价一轮比一轮高，新盘备案价已经到14.2万了。深铁前海时代尊府还是10万出头。同一个桂湾，别人涨价，它没动，这个差就是它的性价比。

桂湾基本没什么新宅地了。以后这个板块很难再长出新楼盘，像这种纯粹住宅的大平层的高端小区，卖一套少一套。

而桂湾9万多地价的盘开出来、明年卖到15万上下，现在10万出头的深铁前海时代在这里摆着，买家自己会比价。这个差距能维持多久，不用我说。

前海桂湾作为最成熟新城板块，核心价值再被夯实

国际顶级会议对一座城市意味着什么，杭州演示过一遍。

2016年G20之后，杭州主城区二手房两年涨了五成以上。会议本身不直接推高房价，它真正做的，是逼着一座城市把十年的基建和界面升级压缩到两年里完成。

城市能级跳一档，价值跟着重估，这是已经被验证过的机制。

2026年，这个机制轮到了深圳。

今年深圳的政府工作报告，22次直接提及前海，次数创近年新高。信号很清楚：这座城市递给世界的窗口，也选在了前海。而城市级的红利，从不平均分配。

投入就这么多，工期就这么紧，它一定优先砸在最现成、接得住、最能代表城市脸面的板块头上。只不过，桂湾已经发展成为前海里，最成熟、定位最高的金融总部板块。

别的板块接红利，是从图纸开始等；桂湾直接接红利，是3条地铁线在跑、以前海万象、前海山姆为代表的商业在开、写字楼逐渐灯火通明，河边海边晚上全是遛弯的人。

这个底子有多厚？

十四五期间，前海GDP从不到两千亿元增至3318.1亿元，接近翻番，现代服务业增加值增长超一倍。

桂湾能级的提升，是这些年悄悄完成的。等窗口期结束，它的标签会从"前海最成熟的板块"，换成"深圳向世界展示过的板块"-里子早就有了，现在补的是“面子”。

现在再看桂湾，楼面价拍到9.59万/平米的新高，背后是9家房企300轮竞价。

开发商敢出这个价，是因为他们已经把这片土地下一轮的价值重估，提前算进了今天的地价里。

前海桂湾的底子，已经被夯实了，而深铁前海时代尊府还按10万出头的价格卖着——相当于贴着旁边新地块的土地成本在卖。这个安全垫，看得见，算得清，实实在在。

深铁前海时代尊府，59栋高区大平层样板房，值得来看！

目前，华侨城波多菲诺的新天鹅湖花园二期，260平方米的大平层户型，5300万起步，楼层高一点的，既可以看塘朗山景，又可以看湖，甚至还是看深圳湾一线海景和城市天际线。

深圳湾的悦府一期，约248平方米的大平层，5500万起步，东南向看深圳湾海景，深超总以及福田城市天际线；恒裕槟城二期，高楼层，可以看深圳湾全海景的户型，约235平米左右的大平层，6000万起步。

对比之下，处在同等能级的前海桂湾板块，更新城区面貌的深铁前海时代尊府，约少量215平方米和约255平方米的大平层，总价3000万以内，还有得挑。

我们自己实地看完之后，感觉不管是户型的设计，品质用料，相对来说，更像是下一代的产品。尤其是高楼层的景观资源，我们认为跟新天鹅湖二期、深圳湾悦府一期、深圳湾恒裕滨城二期，高层大平层的景观稀缺度，还是蛮相似的。

尤其是约255平方米的大平层4房户型，你站在客厅或者客厅阳台，往南看映入眼帘的，是桂湾公园、前湾公园的河景，以及远眺大、小南山的山景；

往东南方向看，可以远眺整个科技园、后海总部基地城市天际线，甚至深圳湾海景；往西南看，可以看到前海湾的城市天际线和海景。

也就是说，在同一个房子里面，站在窗前或者阳台前，视野是环绕着打开的，留仙洞总部基地、科技园、后海、深超总、前海湾，深圳最有活力的几片天际线都在眼前；

转身另一面，是山、是河、是海。城市的天际线和自然的景观线同时装进一扇窗，这样的顶豪大平层，在深圳不多。

尤其是日出和日落那几分钟，光从海或者城市天际线那边铺过来，山、河、海和整排天际线被染成一个颜色。这种场面，文字写到头也就这样了。值得专门挑个傍晚，自己上去看一眼。

所以，同样档次的景观，品质不输甚至还有些领先的深铁前海时代尊府，它的大平层，总价水平大概是以上同类型顶豪大平层一半左右的水平。

深铁前海时代尊府算是一个例子，目前项目最后59栋大平层户型，备案均价11.55万/平米，实际成交均价在10.6万/平米。我不说它便不便宜，你自己拿10.8万的面粉价去比，心里就有数。

从资产配置的角度来讲，我们认为这个项目是被“低估”的，接下来谈谈我们的理解

03.

约78㎡三房两卫

宜居爆款户型受追捧

据现场工作人员介绍，万科深业·湾中新城即将首推建面约78-123㎡的住宅产品和建面约198㎡的大平层，可以满足不同置业情况购房者的需求。

左右滑动查看更多户型图

经过一番对比，小梁和女友尤其对约78㎡的户型动心。它不仅设计合理适宜居住，并且是全岛建面约78㎡的产品里优势最明显的。

建面约78㎡户型图

具体来看这个户型，约78平面积里，开发商打造了通透明亮的3房2厅2卫，功能性接近满分，尤其实实在在做到了主卫+客卫两个卫生间，方便生活的同时给与主人更强的居住独立性和舒适感。

3开间偏南的采光面，全屋明亮无暗房，让一家人闲暇时，无论在室内哪个角落，都能享受阳光和清风，居住舒适度极高。

“动静分离”的设计，将餐客厅、厨房等公共区域与主次卧巧妙地隔离开来，即使有三两好友在客厅玩闹，也不会太过影响房间里休息的家人。

一体化设计的客餐厅，让居住空间更加宽敞，也给孩子提供了更大的玩闹空间。

建面约78㎡户型样板间

厨房则是设计了往往是大户型才能做到的U型厨房，操作空间更加充足，并且设计有丰富的收纳空间，各类小家电可以整齐地收纳好。

主卧、次卧都有明亮的飘窗，将窗外美景尽收眼底，让更多阳光洒落屋内。休闲时刻，捧一杯清茶，阅读一本好书，感受生活的惬意。

屋内的灵动空间可以根据家庭的不同时期，作为书房或是儿童房，满足家庭成长过程中增长的空间需求。

单是看产品适宜居住这点，小梁和女友已经非常喜欢。而让他们最终做出买房决定的，是约78㎡户型独具的这两点优势。

1.低总价，对刚需友好。

小户型意味着低总价，对资金要求不高，对小梁和女友来说可以控制预算，减小置业压力。

2.产品优秀，在岛上很难找到第二个如此令人满意的产品。

约78㎡户型设计非常优秀，尤其能够做到实实在在的2卫，是岛上很多相同面积段产品所做不到的。

加上楼盘整体配套齐全，独具大城优势，可以说是马鞍岛上最值得看好的约78㎡产品。

看完房回深圳的路上，小梁和女友坦言，此前对于双城生活还存在一定的疑虑。但是在参观了万科深业·湾中新城后，发现这就是他们的置业“最优解”，对于未来的深中双城生活他们充满期待。

如果你近期也有置业计划，想要在深圳奋斗拼搏的同时，拥有属于自己的美好生活，那么不妨关注万科深业·湾中新城！

据悉，项目首开在即，即将推出建面约78-123㎡的住宅产品和建面约198㎡的大平层，刚需、改善客户都可以在这里找到适合自己的产品，感兴趣的朋友可以扫描下方二维码获取更多项目详细信息。

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