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开发商：深圳卓越皇岗旧城改造有限公司/深圳皇岗实业股份有限公司

物业：卓越物业

占地面积：31428.9平方米

总建筑面积：约27.3万平方米

总栋数：8栋（一期5栋，二期3栋）

总户数：一期232户（首推一期五单元232套）

车位比：全1987个

总楼层：45/46/47层

容积率：5.07

绿化率：待定

物业费：待定

梯户比：两梯两户/三梯四户

产品类型：（住宅）

状态：（即将开样板房，预计月底取证开盘）

主力户型面积：

92/105/123-126/173/257平（三至五房）

皇岗村城市更新总建面约201万㎡，2010年完成专项规划（草案）并随后获批，直至2020年下半年才开始围栏封楼。由卓越与皇岗强强联合开发，承载历史融合新生，将打造成世界级城市典范综合体项目。项目位于深圳中轴之上，北接莲花山公园和城市CBD，南至深圳河对望香港，是深圳城市地标轴线的重要一环。

【卓越缦悦】（备案名：皇熙悦府）属于皇岗村旧改的首期地块，一期由福民路、皇岗二街、皇岗四街、皇岗五街围合而成，总占地面积约3.14万㎡，总建筑面积约27.3万㎡，住宅建面约为20.3万㎡，商业建面约为7万㎡；分为一、二期，两期之间规划了连廊相连，社区相通。整个项目以“立于城市中轴，缔造时代标杆”为核心理念,旨在构建一个融合现代与历史人文特色的城市大综合体。

项目分2期开发，西地块（一期）的1-5栋，总建面30807.64㎡，面积段为92-105-123-126-173㎡的3-4房，45F，5梯6户；1-1/1-2/1-3/1-4栋均为回迁房。东地块（二期）的2-1/2-2/2-3栋均为商品房住宅，均为46F。

首开推一期5单元232套，二期明年2季度入市，项目122-175平米4房为主，占比83%，纯粹改善型住区，新规产品，使用率90%+，精装修交楼。

一期价值：首开一期5单元232套，91-173㎡3-4房，其中122-173㎡4房为主，纯粹改善型住区，新规产品，产品使用率均90%+

商业中庭效果图

林下客厅，香草花园，以及空中云墅三个主要核心景观中庭；双游泳池（一个室外、一个室内）；园区内部分别设置两个儿童区，一个健身区，以及一个宠物乐园

交通配套

项目预留7号线皇岗村站接口、距4/10号线福民站约300米、3号线石厦站约500米，享4地铁环绕。

教育配套

项目1km内云顶学校、皇岗创新实验学校、石厦学校、绿洲国际学校、荔园外国语小学等。

商业配套

约7万m²自营商业MALL，周边福田CBD五大世界级地标商圈之一，5万+㎡体量商业体有18个。

休闲配套

行政文化中心、市民中心（市政府所在地）、10所市级政府机关单位、深圳中心书城、深圳音乐厅、少年宫、深圳博物馆、当代艺术与城市规划馆、关山月美术馆等

效果图

户型图

92㎡3房2卫

105㎡3+1房2卫

123--126㎡4房2卫

173㎡4+1房+2厅+3卫

项目深度解析：

优势：

1.地段与交通：位于福田CBD核心区，紧邻地铁7号线皇岗村站，2站直达皇岗口岸，可便捷往返香港。周边4号线、3号线等多条地铁环绕，交通网络发达。

2.配套资源：自带约7万㎡集中商业，2公里内覆盖星河COCO Park、皇庭广场等6大高端商场。生活配套完善，保留麦当劳、肉菜市场等过渡期设施。

3.户型设计：主推91-173㎡新规户型，使用率超90%，配备“弹性方厅”“环幕主卧”“三面采光”等设计，空间利用率高，部分户型可改造为4房，满足改善需求。

4.产品品质：国际一线品牌精装交付，外立面采用Low-E玻璃+铝板材质，社区规划双泳池、儿童区、健身区、宠物乐园等全龄配套，居住体验感强。

5.开发实力：由卓越集团与皇岗实业联合开发，项目定位高端，注重品质把控。

劣势：

1.价格与性价比：吹风价约12万/㎡，远超周边二手房（6-10万/㎡），较次新盘溢价明显，总价门槛高（主力户型1500万-2000万+），刚需及首置客户难以承受。

2.开发周期：项目分两期开发，二期商务双塔落地时间未定，完全成熟需5年以上。回迁房占比高，可能影响社区居住氛围。

3.教育资源：当前学区为皇岗小学、荔园外国语小学（水围）及皇岗创新实验学校，学校排名在福田区相对普通。

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