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项目基础信息
开发商：深圳星侨地产有限公司
物业公司：深圳市光华物业管理有限公司
总占地面积：约0.95万㎡
总建筑面积：约6.32万㎡
容积率：4.31
绿化率：42%
产权年限：2023-2093年（70年）
总户数：454户
总栋数及楼高：2栋，42层
梯户比：3梯6户
停车位：450个
车位占比：1：0.99
交付标准：简装
溪山禾玺御府预计本周开盘，该地块位于观澜河旁，北面是63班九年一贯制学校、南面是历史文化广场、东面是观澜河碧道公园，与观澜古墟一河之隔，三面环景、无遮挡，也是整个大城景观面最好的位置。
该地块有5栋住宅，全部为新规户型，得房率达到了100%，属于该区域唯一新规产品。本次计划首推1栋/3栋/4栋，共3座楼栋，约800套住宅产品，面积有建面约75㎡3房2卫、80㎡3房2卫、83㎡3房2卫、85㎡3房2卫，3房产品共4款不同户型，另有94㎡4房2卫、105㎡4房2卫，层高43层左右，3梯6户设计。
价格已定调，3房2卫产品折后总价约286万起，二期做了精装交付，相比简装交付的楼盘，精装又省下大笔装修费。据了解，折后价格参考：
75㎡3房2卫，折后约286万起；
85㎡3房2卫，折后约328万起；
94㎡4房2卫，折后约368万起；
105㎡4房2卫，折后约445万起。
一期溪山禾玺首府已是按深圳最新建筑规范调整后进行设计的首批新房之一，二期溪山御府的户型更是在一期高实用率基础上，进行了优化升级，采用了精装交付。
建面约75㎡3房2厅2卫
一共8条腿，选择比较丰富。70-80平户型在市面上有楼盘在售，但基本为3房1卫或2房1卫，溪山禾玺基于新规设计优势，75平直接升级为3房2卫，具备功能全的同时还压低了总价。
建面约80㎡3房2厅2卫
80㎡是本批次产品中唯一设计为南北对流格局，而且是整体横向采光，位于1栋，仅有2条腿，朝向社区内部园林相对静谧。
餐客厅厨一体化设计，可根据居住需求调整为大两房格局或者L型餐客厅，空间改造灵动，比较实用的“成长型”户型设计。
建面约105㎡4房2厅2卫
本批次产品中最大面积户型，位于1栋，东南朝向最前排，一共两条腿。观景阳台约2.1米宽，加上三个卧室一共四开间推窗即是观澜河、碧道公园、大布巷历史文化公园景观，视野开阔无遮挡，居住感受好。
主卧套间设计，带步入式衣帽间，双面采光。同样是“成长型”户型，可根据需求灵动布局室内空间格局。
总体来看，溪山禾玺御府的户型兼具合理的设计和空间利用，具有优于市面主流产品的空间实用性能。
各户型多飘窗设计，空间利用灵动，功能全面，居住体验优。同时充分考虑了收纳空间的预留，S型墙体设计冰箱位，室内空间面整齐通透，细节处理到位。
金光华溪山禾玺坐落于龙华观澜中心，恰好是龙华重点规划的梅观路创新产业走廊和九龙山-鹭湖产业走廊的交汇地带。
随着产业的集聚，片区的配套设施和城市面貌也将迅速升级，社区圈层素养得以提升，彰显项目地段作为城区中心配套的独特价值。
项目规模较大，整体东南向沿观澜河布局，与观澜古墟历史文化街区一河之隔；西南向毗邻梅观大道及深圳民法公园；北向背靠山体公园，与银星科技园、迈瑞医疗龙华基地（建设中）等重磅产业园相近。
周边业态也丰富，龙华区中心医院、观澜体育中心（建设中）、约40万㎡壹方天地旗舰商业（建设中）等优质配套设施环伺。
其附近还布局了地铁4号线观澜站和22号线桂花站（建设中），直达深圳北站、福田中心区，通达全城。
并且连接梅观大道出入口方便，可轻松抵达福田、南山等深圳主要商业中心，突显快速交通接驳的能力。
示意图
02
大项目依河而建，公园环绕，总建面约120万㎡，划分了6个地块进行开发建设，打造一站式综合大城生活圈。
待整体完成后，将涵盖29栋住宅、2栋写字楼、约2万㎡商业配套、2所幼儿园、1所63班九年一贯制学校、文化活动中心、大布巷历史文化广场等。
更有1条河萦穿，7个公园环绕，以及观澜体育中心（建设中）紧邻，是龙华少用的以品质+生态+文体为规划核心的低密大城。
二期社区位于“城央”东侧，三面环景，坐拥更好的生态资源和景观视距条件，滨水+公园住区的特色在溪山禾玺御府上体现得淋漓尽致。
它的西侧与溪山禾玺融府相邻，后者可能作为项目三期推出；北侧紧邻规划中的63班九年一贯制学校。
其余朝向直面观澜河、观澜河碧道公园（建设中）和大布巷历史文化广场（建设中），首排多个朝向可实现无遮挡的超宽视野。
实景图
小区的南侧和西侧规划了少量的沿街商业，可方便居民及公园客群消费。同时看得出开发商比较克制，尽可能保障居民居住时的纯粹感。
合围的社区花园约万平，同样以自然生态作为园林景观的底色，将园林景致融入生活点滴。并分区分主题地规划了中央花园区、儿童活动区、运动健身区、泳池娱乐区、中央水景区、林下休闲区，满足各年龄段居民的丰富性需求。
社区设施主要涵盖约300㎡子母无界泳池；约1500㎡24小时运动聚落，设置羽毛球、乒乓球、儿童游乐园、成人健身器材等；2大有氧跑道，园林中约180米元气跑道和运动场艺术跑道。
本次率先推出的是其中的1/3/4栋，共计约708套房源，包括建面约75-80-83-85㎡的三房两卫、建面约105㎡的四房两卫户型，带精装交付。
如今置业龙华是个不错的时机，从南至北，从梅林关到广阔的观澜板块，选择丰富。对于买房人来说，结合地段和产品后再比对价格，基本都能心如明镜。
但不得不说，买房人如果关注到观澜板块，关注到金光华，可能绕不开对约500米（直线距离）开外，隔河相对的鸿荣源观城进行一番比对的想法。
实景图
事实上两个项目都比较优秀，也各有胜负。目前在整个观澜板块，在售新房中比较有看点，综合实力又比较强的，基本就这两。
在当前旧改环境下，有开发商能够坚持品质，有魄力地推动大城项目建设，对于一个亟待改善城区面貌的区域来说，是幸运的。何况两个项目几乎紧挨着，更是珍贵的。
感性点看，它们其实不是简单地竞争关系，是互惠互利的竞合关系，观澜中心的整体面貌势必会因这两座“大城”的落成而焕然一新。
理性点看，是关乎到买房人的选择。个人认为，溪山禾玺在关键的宜居属性上，占了上风。
从整体规划上看，溪山禾玺总建面约120万㎡，观城约410万㎡。前者反而是“协调一体的大城”，后者是“散装的大城”。溪山禾玺能够保证地块之间的统一，而观城的每一个大地块都可以被视为相对独立的大项目。
从功能业态上看，观城是真正意义上的“综合体”，公建比例高，涵盖了约40万㎡壹方天地购物中心，未来极有可能成长为观澜首屈一指的商业中心。与此同时，也会带来相应的交通拥堵、人流密集等现实问题，以至于对实际居住感受带来负面影响。
而溪山禾玺就比较“鸡贼”了，以居住为主，融合了文化、运动等元素，通过丰富的文体资源和多元化的生活空间，为业主营造一个兼具文化底蕴和健康活力的高品质生活社区。仅配建了少量的写字楼、商业等公建，居住纯粹感更加突出。能够近距离享受壹方天地带来的品质商业配套，又避开了诸多影响，达到闹中取静的居住便利性和舒适性。
从产品户型上看，两者的差异更加突出，观城首发的未来平方云山府主打建面约88-117㎡3-4房，超高层住宅，非新规设计户型。溪山禾玺御府主打建面约75-105㎡3-4房，楼层密度更低，新规设计户型，拥有更高的使用率。
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