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【开发商】深圳市海奕房地产开发有限公司。
【总占地】约9006.52㎡
【建筑面积】约87724㎡
【容积率】6.4
【绿化率】30%
【楼栋】3栋住宅（2栋商品房+1栋保障房）
【总户数】708户（其中商品房298户，保障性住房410户）
【楼高】总层高21-47层
【层高】3.1米
【梯户比】2梯5户/3梯5户
【车位比】1:0.84（598个）
【装修情况】未定（精装交付）
【主力户型】建面约90㎡、95㎡、105㎡、143㎡ (3房&4房)
南山科技园板块唯一一个央企开发的项目「中海云启源境」1栋1单元207套选房结束， 当天认购165套，去化率80%左右，二次推售后已经所剩房源不多！
第一次首推：6月7号1栋1单元首次开盘，共207套90-143㎡3-4房，备案均价9万，开盘约0.918折优惠，折后均价8.26万，总价701-1338万。
第二次加推：8月2日加推1栋2单元02、04户型，共36套90-105㎡3-4房，开盘优惠0.932折，折后均价8.26万，总价700-906万。
避坑指南：三大硬伤
1️⃣ 社区小且混杂
▪️占地仅9000㎡，2栋商品房+1栋保障房；708户中410户为保障房，物业管理难度高。
2️⃣ 车位严重不足
▪️车位比1:0.84（598个车位对应708户）新能源家庭建议直接选带车位房源。
3️⃣ 板块能级偏弱
▪️同乐板块配套匮乏，依赖外部资源辐射，周边无大型商业，改善客要降低期待。
核心亮点
1️⃣ 通勤王者：8分钟直达科技园，6分钟到前海，地铁4-5站覆盖高新园核心区。
2️⃣教育黑马：楼下即南山实验园丁学校（九年一贯制），普高升学率90%！
但生源未来可能受保障房住户影响。
3️⃣ 新规高得房率：户型使用率高达95%！105㎡≈旧规134㎡，143㎡堪比183㎡。
小建议：谁适合买？
✅ 南山刚改家庭：预算有限但重视教育，可牺牲社区纯粹性换学区+通勤
✅ 长线投资者：前海扩容+南头机场搬迁预期，板块未来或许有补涨空间。
小贴士
▫️看房重点：实地考察保障房与商品房的动线分隔，避免后期混住矛盾。
▫️砍价空间：小体量+冷门板块。
▫️对比竞品：同价位段对比西丽、蛇口老破小，得房率和学区是核心优势。
户型分析
90-95㎡的「3房2厅2卫」
（低总价、95平超大设备平台收纳空间，通透户型、采光面极佳、大开间向阳设计，实际得房面积约为87-91平）
105-143㎡的「4房2厅2卫」
（新规下超高使用率，80cm飘窗、阳台“偷面积”设计，105平3＋x户型，“全周期可进化”。）
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