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79平3房2卫，常见的竖厅户型，这个面积段做2卫，近几年的新盘很罕见，多数新盘都快奔着100平才做3房2卫，平方数差了不少。这个户型得房率90%左右，已高于很多竞品90多平3房2卫的实际得房率。
再看看89平4房2卫：
也是传统竖厅户型。实际使用率91%，做4房，还是比3房强不少。不过从每个房间面积看，书房很难睡人，就是个书房，另外右上方次卧也不大，但借助两面的大飘窗的赠送，面积过7平。主卧算上两面飘窗超过13平，在竞品里肯定算是大的，但比不过以前的高赠送，比如同样是梅林关的龙光玖龙玺89平4房2卫：
再看99平的4房2卫：
横厅户型，可以看到全屋各个角落都赠送有不少飘窗和阳台面积，得房率超过95%。独立玄关4平，加上2.6平的飘窗做鞋柜，入户的面积在这个面积段的户型属于很大的，也保障了隐私。主卧比较奢侈，加赠送快17平了。
上方的两个次卧加赠送后8个多平，还凑合，小次卧在阳台旁，5.63平，感觉不是很合理，因为这个面积只能贴着阳台放床，开间不大，没法从次卧走着出阳台，所以这个小房间可以出阳台意义不大，还不如给这个次卧配个飘窗，把宽景阳台设置成客餐厅同出。这算是一个小瑕疵。
最后看119平的4房2卫：
算是99平横厅的放大版，户型格局很像，使用率达到98%，近100%了。主卧非常奢侈，加赠送超过22平，这是一些大户型豪宅的主卧尺寸。玄关处还有个3.4平的收纳间，上方两个次卧加赠送也都超过9平，还不错。
同样的瑕疵是阳台边的小次卧偏小，7.2平，床又得靠着阳台，不便走动出入。其实我一直也对次卧出阳台的设计没啥感觉，直接把大阳台做到客餐厅同出就可以了。
不过总体上，瑕不掩瑜，整体得房率明显高于前两年的新盘，户型设计本身也没有大问题。我一直说买房买的是实际面积不是房产证面积，所以得房率还是比较重要的，尤其是在地段没有那么核心的新盘更是如此。
另外，据说每个户型的设备平台也是可以实际使用的面积，不只是放放空调主机和扫把，具体是怎么样的我们等样板房开放就知道了。
这样的面积x比较低的单价，总价就比较友好了。79平户型风闻370万起步，我对此表示怀疑，按照5.5万的单价，也还是需要440万左右。
主要是，和周边竞品比，例如和北站的新盘比，北站的3房2卫要500多万，配套更好，不过得房率比不上鹏宸云筑，所以低到400万以下，应当也没这个必要，但450左右起步买这个79平，还是可以期待的。
89平的估计有不少500万出头的房源，毕竟是4房2卫，还是香的。更大一点的99平4房可能550-600万之间。而主卧尤其奢侈的119平大4房，估计溢价会大一点，去到700万左右。
基本上和北站红山比，就是相同的价格，可以多买一个房间。
在这个位置和它周边的配套，这样的价格，肯定是很有吸引力的。我们顺便再说说它的环境和配套情况。
这几个图展示的很清楚，地铁10号线南坑站离项目只有小几百米，四五个站就到福田中心区，地铁十几分钟的功夫，且这条线比4号线还是友好一些，不会那么挤。
自驾也方便，梅坂大道、新区大道、南坪快速、新彩隧道、坂银通道，都很便利。的确整个龙华都存在地面交通拥堵的问题，梅林关也不例外，不过毕竟在关口，比北面好一些，另外整个龙华的地面交通随着4年后地铁五期建设完成新家3条线，肯定会有所缓解。
商业方面周边有大型购物中心星河world。教育配套，是一个比较值得说道的。原本，这里的学校很普通，周边学校主要是华南实验学校、行知实验小学和万科双语学校，都不算出众。但是，据传项目旁边要引入四大之一的深圳实验来办学：
有博主通过各种细节的挖掘，分析的头头是道。怎么说呢，概率上肯定有，但我觉得不能为了这个而搏，建议把它看成没有，有就是一个彩蛋。在这个位置，即便没有名校，以它的得房率和网传的价格，在一众竞品里还是具备比较高的竞争力的。
另外，从目前流出的项目资料来看，这个盘的园林是岭南风格。
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