2025.10.4国庆迎豪礼翰熙典居(售楼处电话)首页网站-翰熙典居-翰熙典居欢迎您-翰熙典居营销中心楼盘详情/价格/户型/地址#售楼处
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一、楼盘概况
楼盘名称：翰熙典居（别名：桂庙新村旧改项目）
产权性质：普通住宅，产权年限70年（2023年-2093年）
位置：南山区粤海街道白石路与学府路交汇处，地处科技园核心区，北接深圳大学，南邻腾讯滨海大厦
开发商：深圳市贯凯投资有限公司（阳光华艺关联企业）
项目介绍：总占地面积约7万平方米，总建筑面积约37万平方米，分三期开发。项目由8栋43-55层超高层建筑组成，总户数3030套（其中可售商品房714套），车位配比约1:0.86，绿化率35%。
物业：开发商自持物业，物业费6.5元/㎡/月
时间线：2022年取得土地，2025年6月开盘，预计2027年精装交付
交付标准：精装交付
主要户型：02地块2栋三、四单元，51-53层超高层，105㎡三房两卫，120㎡四房两卫，140㎡四房两卫
价格区间：单价8-11万/㎡（105㎡总价约894万起，140㎡约1457万起）
二、综合配套
配套
说明
评级
交通
地铁9号线深大南站300米，在建15号线（科技环线）；滨海大道、南海大道等主干道
★★★★★
商业
自带5000㎡商业，2公里内海岸城、茂业百货等大型商超
★★★★☆
教育
南二外学府一小+学府中学学区，自带12班幼儿园
★★★★☆
医疗
深圳大学医院（828米）、南山区人民医院（1.2公里）
★★★★☆
文体
保利剧院、南山书城、人才公园等九大文体设施环绕
★★★★☆
三、核心卖点与缺陷
核心卖点：
地段稀缺性
粤海街道GDP达4500亿元，汇聚腾讯、大疆等1600余家国家高新技术企业，产业集聚效应带来强劲购房需求。
交通便捷性
双地铁上盖，9号线2站达高新园，15号线（在建）串联前海、后海等核心板块。
教育资源优质
南二外学府中学综合实力稳居南山前十，为子女教育提供保障。
产品设计创新
新规户型得房率高达90%，105㎡户型实际使用面积相当于传统120㎡。
旧改红利可期
作为桂庙新村旧改项目，享受城市更新带来的资产升值潜力。
项目缺陷：
高容积率难题
容积率高达8.9-11.44，居住密度大，影响舒适度。
车位配比不足
车位比1:0.86，低于深圳新建住宅标准，停车压力大。
施工周期长
三期开发至2030年才全部建成，长期受工地环境影响。
混居模式挑战
商品房占比仅23.5%，与回迁房、保障房共用社区，物业管理复杂。
噪音污染严重
紧邻白石路、南海大道，车流噪音影响居住品质。
四、主力户型介绍
户型
特点
得房率
缺陷
适合人群
105㎡三房
6.5米阳台开间，双龙抱珠格局，朝东/南向
约90%
厨房面积相对紧凑
科技园刚需家庭，总价预算敏感型
120㎡四房
主卧套房超30㎡，灵活改造空间，实用性强
约90%
次卧空间相对局促
改善型需求，注重功能多样性
140㎡四房
南北通透，横厅32㎡，主卧40㎡，视野开阔
约90%
总价门槛高
大户型偏好家庭，追求舒适度
五、竞品对比
楼盘名称
核心卖点
教育资源
交通配套
商业配套
参考价格
华润城润玺
综合品质高，社区成熟
南山外国语学校
1号线高新园站
万象天地
14-16万/㎡
宝安碧海新房
居住舒适度高，性价比
宝安实验学校
11号线碧海湾站
宝安大仟里
7-8万/㎡
前海品质盘
前海规划红利，发展潜力
前海自贸区学校
5号线前湾站
前海万象
9-11万/㎡
六、匹配人群
客户类型
核心需求
避坑指南
匹配度
科技园码农
通勤便利，学区保底
选择中高楼层规避噪音，关注户型实用性
95%
资产配置客
保值增值，抗通胀
长线持有至2030年配套全面兑现
85%
学区需求家庭
优质教育资源确定性
确认学区划分政策稳定性
80%
改善型家庭
居住舒适度，社区品质
慎选高密度户型，比较郊区低密盘
70%
七、选房建议
优先选择02地块
相较于01地块，02地块容积率相对较低，居住舒适度稍好。
楼层选择策略
中高区（20层以上）可有效规避道路交通噪音，并获得远眺深圳湾的视野。
朝向价值排序
正南朝向＞东南朝向＞其他朝向，避免西晒单位。
户型选择逻辑
105㎡三房性价比最高，适合预算有限的科技园精英；140㎡四房适合追求舒适度的改善家庭。
投资避险建议
若均价超过11万/㎡，建议转向前海品质盘；9万/㎡以内具备价格安全垫。
八、周边产业状况
翰熙典居位于粤海街道核心区，周边5公里范围内已形成全球瞩目的科技创新产业集群：
在商业配套方面，项目自带约5000㎡的商业规划。2公里范围内有海岸城、茂业百货、海雅百货等大型商超，日常购物娱乐皆能满足。
在教育配套方面，根据2024年南山学区划分，项目对口学校是南山区第二外国语学校（集团）学府一小和南山区第二外国语学校（集团）学府中学。根据坊间学校排名，两所学校均属于第二梯队。（具体入学以当年教育局公布为准）
学府中学成立于 2003 年，是南二外教育集团目前孵化的成员学校当中，综合实力仅次于南二外海德初中部的存在。学校现有 50 个教学班，2400 余名学生和 201 名教职员工，师资力量雄厚。
学府一小地处南山商业文化中心区，2001年建校，近年来刚刚扩建完成，扩建后学校环境、设施都进行升级，配备了未来教室、创客实验室等多种功能教室，生源主要覆盖深大周边，是学府中学的主要生源地小学。
在文体休闲方面，3公里范围内汇聚文心公园、南山书城，荷兰花卉小镇、南头古城、荔香公园、深圳人才公园等，各种休闲娱乐设施一应俱全。
在医疗配套方面，项目距离深圳大学医院约828米，距离三甲医院——南山区人民医院约1.2km，基本可满足居民日常看病就医需求。
项目户型图
翰熙典居的户型设计紧跟新规，套内实用率超过了90%，部分户型甚至接近100%。这意味着，购房者可以用更少的钱买到更大的使用空间。例如，105㎡的三房户型，实际使用面积相当于传统120㎡的户型，性价比极高。
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